购房者购房需“理性” 厘清法律手续规避风险

    在房地产形势“不太好”的当下,传统的销售渠道已不在能满足开发商的销售需求。为寻求跑量、去库存,房企需求互联网“线上”购房平台,与一些大型电商平台与房地产合作“卖房”成为时下热门。然各大商业网站等还相继推出了互联网金融平台,是搅局还是创新?

    金融机构“新生物”的推出会否存在一定的风险? 房地产与互联网合作大打“电商”名牌,其中会否出现纠纷?在市场调整期,购房者买房需要注意哪些风险,哪些猫腻藏而不露? 11月8日,新华房产记者采访重庆瑞正律师事务所律师刘流,他表示,购房者在互联网时代下购房,需防范“四大样”纠纷。在购买二手房源中,需规避八大风 险。而谈到“首付贷”,他认为,为避免“断供”的出现,房企应稳定房价,购房者要理性购房。

    购房者需厘清相关法律手续

    房企应稳定房价避免出现“断供”

    近期,各大商业网站纷纷推出“首付贷”,它似是冲破传统金融,或成为开发商的营销手段之一。刘流认为,首付贷作为一款创新的金融产品,除了帮助购房 者降低购房首付压力,实现购房目标,还能引导金融资金从传统的银行领域渗透到其它的领域。“在当下银行对房地产开发收紧贷款的情况下,它还尽可能的维持较 理想的成交量和成交价格,促使房地产企业销售,加快房企回笼资金。”

    首付贷产品,简言之就是金融机构(出借人)为购房者(借款人)首付款提供贷款业务,相比普通房贷的“主”业务,业内也戏称“次”业务。它与普通房贷 不同的是,首付贷主要涉及的是购房者与金融机构的借款合同关系,专款专用,如果有担保,还存在担保合同关系。一般购房者不能将贷款拟要购买的房屋作为抵押 物。

    刘流表示,“在购房者与开发企业除签订房屋买卖合同外,还要单独签订合同约定,开发企业就购房者该借款的所有义务与责任向金融机构提供连带责任保证。如果购房者违约,开发企业承诺不交房不办证。开发企业和金融机构及首付贷业务合作和购房者违约的连带保证责任合同关系。”

    但是,在看到首付贷有利一面的同时,刘流提醒,应清醒认识到目前房地产市场的困境与房地产的供求、政府宏观调控、人们的购买力等等都有着相关的联 系。“虽然,首付贷虽然解决一部分人的低首付(只支付10%)即可实现购房目标,但是如果房屋单价维持基本不动,房款总额基本不变,购房者则并没有实际减 轻还款责任,并且还需同时偿还房贷款和首付贷款。”

    因此,对于经营首付贷产品的金融机构来说,应该对购房者贷款资格严格审核;对于购房者而言,应该根据自己的实际收入状况,谨慎选择首付贷业务购买住 房屋;对于房地产开发企业来说,应该谨慎开展该项业务。“在贷款期间,如果房屋价格出现较大的下滑波动,购房者极容易选择“断供”等方式不履行借款合同, 而房地产开发企业承担连带保证责任后,将面对如何向购房者主张权利等众多法律问题。”

    二手房买卖合同需规避三大风险

    交易中有“五大”风险应特别注意

    在针对购房二手房的购房者来讲,二手房买卖合同及交易过程中具体表现出以下风险,刘流提醒购房者,注意“卖前的产权审核、现场查验买卖房屋、签订房屋买卖合同”的细节。

    首先,注意买卖前的产权审核。

    刘流表示,除房屋被司法查封外,最常见的是,买卖房屋是否按揭已经完清,出卖人或已从按揭银行取回房屋产权证。为此,最便捷的途径是“查验房屋产权证”。

    其次,注意现场查验买卖房屋。

    刘流表示,一般来说,购买者都比较清楚买卖房屋的小区环境,地段等基本情况,但是对房屋本体质量还不是很直观的了解,所以,“现场查验买卖房屋”非 常必要。现场查验房屋主要查验房屋本体的质量,例如厨房、厕所的防水是否有渗漏痕迹,阳台、天花板等是否有水浸痕迹,落水管道是否堵塞等,还有房屋的装修 情况,采光、屋型结构等都需要现场查验才能了解。

    第三,注意签订房屋买卖合同。

    刘流表示,买卖房屋如果你选择通过房屋中介公司,建议选择较大的房屋中介公司。一般来说,这些房屋中介公司都有比较规范的操作流程,主要关注中介公 司的资质、居间合同主要条款的审核,如定金的交纳、付款方式、金额和付款时间、接房时间、房屋家具是否附随出售、房屋所欠水、电、物业费等费用完结情况、 户口迁出时间、过户税费承担、违约责任尽量罗列明确等方面。

    除此之外,刘流还对“购房者买卖房屋双方直接交易”过程中可能出现的问题,做进一步描述。他提醒要注意以下五大风险:

   第一, 关注出卖人的婚姻状况。如离婚,要对方提供离婚证和离婚协议或者离婚判决书,其中要有关于所涉房屋的具体权属划分;如没有离婚,查验结婚证,并需要对方配偶一起现场签订合同,实在无法到场的,应该出具经过公证机关公证的特别授权委托书;

    第二, 尽量不要为了少交税费,而签订阴阳合同。包括在房屋中介公司签合同,也要注意此项注意事项。因为在法律实务中,有类似案例被法院以“恶意串通,损害国家利益”为由而判决合同无效。

    第三, 合同签订中,付款方式、金额和付款时间尽可能根据需要对方配合办理的步骤来设计,房屋产权真正转移必须要经房屋权属登记机关办理产权变更手续后才算完成过户手续。从房屋购买者的角度来说,一定要产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

    第四, 合同中约定违约金和定金,需要根据情况选择适用其一。法律关于违约金的规定是“当事人约定的违约金不超过造成损失的百分之三十”;关于定金的规定是“不得超过主合同标的额的百分之二十”。

    第五, 了解买卖房屋实际占有使用情况。在司法实务中,有房屋实际占有使用者拒不搬离房屋,还通过诉讼、纠闹、破坏房屋本体、水电设施等方式来妨碍购买者搬入。