商铺投资如何规避风险

商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。

商铺是民间投资的重要渠道之一，民间早就流传着“一铺养三代”、“一间铺，三代富”、“家有一间铺，三代摇钱树”等说法，可见商铺的投资本身就有着悠久历史和传统。

随着国民经济持续增长，个人可支配的收入越来越多，居民理财观念逐渐兴起，股票、基金等投资已成为居民生活中不可缺少的一部分，其中商铺更是吸引了越来越多的投资者。

商铺投资的基本特点

商铺，简单的解释，就是用来经商做生意的铺位。商铺以“商”为先，就是说有商业经营才有商铺回报，“铺”的价值是建立在“商”字的基础上的，“商”是“铺”的价值体现。

商铺的分类

按照所处位置，商铺可以分为街铺和商场铺。街铺，就是临街铺位；商场铺，就是商场内的商铺。

按照建筑形式，街铺可细分为步行商业街、骑楼街铺、复式商铺；商场铺可分为主题商城、购物广场。

按照业态形式，街铺可细分为社区商业街、数码街、食街等，商场可细分为购物中心、百货商场、超级市场等；有的商铺是街铺与商场的组合，如社区商业中心引进主力店配合街铺经营。

按照批零性质，商铺可分为批发市场和零售市场，像江北的义乌小商品批发城、农产品批发中心就属于批发类市场，而天虹商场、人人乐超市等则属于零售市场。

商铺投资的特点

投资商铺主要有两个目的：其一是通过出租获取长期租金回报，比如投资一间50万元的商业店面，每年可以收取5万元的租金，那么年回报率就是10%；其二是获取升值回报，比如一套以50万元购买的商铺在5年后市价为100万元，这套商铺就增值了一倍，年回报率达20%。

商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅投资年回报率一般为5～8%，商铺的收租、增值综合回报率基本在每年8%以上。

增值潜力与成长空间大：如惠州人人乐超市2000年进驻国商大厦以来，带动了附近的人气和商业氛围，使麦地—花边岭一带的商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到15%。

高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的。投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。尤其是目前商业地产刚刚兴起，其开发水平相比住宅而言，还处在一个相当初级的阶段，这些更加大了商铺投资风险。

决定商铺价格的三大因素

商铺的价格由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。

租金水平是影响商铺定价的直接因素

影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的回报基本水平，决定能支撑什么样的销售价格。

对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其它区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1～2个，导致商业区与其它区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。

流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素

流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格。浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么价格高？就是因为当地已经形成的规模化市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为市场流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如深圳的华强北电子市场已形成亚洲的电子中心，其市场月租金达到2000元／平方米，通讯市场也辐射全国及东南亚地区，市场月租金同样高企。

成长空间是决定商铺价格的潜在因素

租金和流通都是确定商铺价值现有的因素，而一个商业项目未来的成长空间是一个潜在的影响价格的因素。比如目前惠州江北中心区商铺价格每平方米一般在13000～15000元之间，目前租金在100元／平方米以下，虽然年回报率低于通常8%的标准，但从长远来看，当中心区渡过五年的市场开发、培育期之后，其商铺价值可能翻番。

商铺的价值是由现有的或潜在的有利于商业经营的各种因素来确定的，现有的因素主要考评诸如商业氛围、市场租金、人流、适宜经营的业态等，而潜在的因素则整合了土地资源的价值、市场发展空间等。

提高商铺投资成功率

关注商业地段

无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源。而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。

比如根据2006年公布的 《惠州市城市总体规划(2006～2010)》，花边岭商圈、江北商圈为市级商业中心、而陈江仲恺中心区、惠阳—大亚湾中心区两大次市级商业中心，深惠沿线商业走廊，未来将形成惠州商业的核心区域，此类政府对商业的规划，对投资者选择什么地段的商业投资，具有重要的指导意义。

再如近年惠州社区商业中心 （如东湖花园片区、金宝花园片区、荷兰水乡风情商业街等）不断兴起，社区零售商业的份额，已占据零售业的四分之一，对于那些引进超市百货主力店、处于社区组团中央的社区商业中心，无疑也具有社区商业地段上的优势。

好的商铺地段因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大附加值。从商业地产本质来讲，卖商铺就是卖地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值，这是投资收益的最大利润来源。

关注经营定位

随着商业市场的不断成熟，商业竞争日益激烈，商业经营定位的空间也越来越小。投资场内商铺，首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白；其次场内商铺在产权分离之后，一般都以独立收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。

商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表相，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。

关注销售模式

前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。

对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大；其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。

关注经营管理

住宅入伙之后，项目开发基本上就划上了句号。但是，商场入伙，意味着商业运营还刚刚开始，商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营得下去。所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。

从惠州近年一些商业地产失败案例的发展过程来看，其中有相当一部分原因是经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建、在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。

总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。