房贷利率重回4年前 4次降息百万贷款月减千余元

    上周，1.08个百分点的大幅降息，如此大的动作和幅度让市民忙了起来。重新规划理财方案的过程中，很多市民也把买房列入了家庭议事日程。业内人士分析，此次降息把目前的房贷利率打回到几年前的水平，减轻了去年多次加息累计起来的高额还贷压力，对楼市来说是个利好消息

    -经济账-

    4次降息后，百万贷款月减千余元

    4次降息后，100万元5年以上贷款月供减少1000多元。

    凯弈投资市场分析师表示，自今年9月以来，央行已连续4次降息，很大程度上缓解了购房者的贷款负担。

    该分析师算了一笔账，假设市民今年年初时首次购买了一套85平方米普通住房，总价125万元，首付款25万元，纯商业贷款100万元，贷款年限20年。对于这位市民来说，今年首次降息前，贷款基准利率为7.83%，享受15%的下浮优惠后，还款利率为6.66%，等额本息月还款为7547.56元，20年累计要还款181.1414万元。

    假设今年年内央行不再降息，按现行房贷利率政策，明年1月1日起贷款基准利率为6.12%，享受30%的下浮优惠后，还款利率为4.28%，等额本息月还款为6210.49元，20年累计要还款149.0517万元。两者相比，月还款减少1337.07元，20年可累计少还款32万元左右。

    “息差倒挂”问题消失

    随着此次存贷款利率的降低，银行“息差倒挂”的问题消失，这铺平了存量房贷客户利率七折的道路。

    易居臣信市场分析师表示，此次降息前，五年期存款利率为5.13%，五年以上贷款基准利率为7.20%。按照央行首套房可享受七折优惠利率计算，购房者最低可享受的贷款利率为5.04%。银行存贷款的利率出现了“息差倒挂”的现象。

    而此次银行大幅降息后，五年期定期存款利率下调幅度达1.26个百分点，由5.13%下调至3.87%；五年以上贷款利率则下调1.08个百分点，由7.20%下调至6.12%，优惠30%以后为4.284%。这就意味着，五年以上的贷款利率打七折后，也要比相应的定期存款利率高出0.414个百分点。存贷“息差倒挂”的问题解决后，有利于银行尽早推出存量房贷的实施细则。这意味着明年1月1日起，符合房贷新政规定的存量房贷客户，获得七折优惠利率的可能性大大增加。

    -市场面-

    分行普遍电话量激增

    降息对于购房者来说可谓息息相关。降息消息明确后，部分购房者马上有了反应，并针对新的贷款政策着手调整自己的购房计划。

    中原地产对旗下各分行所做的最新调查显示，央行大幅降息后的几天时间内，市民来电咨询量明显增加，几乎所有分行都较降息前增加一倍。其中，近六成来电客户具有较明确的购房意向，他们最关心的问题是降息后自己的贷款能节省多少钱。另有部分客户开始考虑提高自己的购房预算。相关人士表示，今年4次降息后，购房者的贷款成本大大降低，一些原本想要购买一房的客户，现在开始考虑购买两房了，还有些客户要求经纪人重新推荐更好的房源。

    据预计，前期积压许久的刚性需求将在今后一段时间内集中释放。中外环区域已出现部分客户淘房现象。其中，改善型需求占到七成左右。随着一系列利好政策的逐渐释放，更多购房需求会在年底前完成换房。

    总价150万房源带看量增加

    总价在150万元左右的房源带看量有所增加。中原地产杨浦区区域经理张艳介绍，自降息开始，区域中分行带看量基本增加2成，而总价在150万元左右的两房和三房较受欢迎。房东方面，小部分房东有降价意向，占挂牌房东比例的一成左右，而其降价幅度在10%-15%。虹口区区域总监瞿玲也表示，由于政策的组合效应，区域内客户的带看量增加2成，相信到明年3月，二手房市会逐渐回暖。

    原本打算购买一房的购房者，目前有提高预算的可能。他们大多集中在宝山等区域。由于此区域总价较低，受到新政的影响，未来还贷压力较小，一般60万元可购买70平方米的两房，相比较50万元的一房，许多购房者纷纷转移了方向。