近几月上海地块流拍不断 土地部门求开发商拿地

    本应在12月2日开标的上海黄浦江沿江7号地块出人意料地遭遇了流标。

    相比同区域3.5万元/平方米的楼板价，这块位于浦东世博园和陆家嘴之间的纯住宅地块，以2.3万元/平方米的“跳楼价”起拍，但仍无人问津，最终导致流标。而据中原地产统计，近几个月上海流标地块数已达15幅。

    “预计未来一年内，政府对房地产的管控都不会放松。开发商明年的日子可能会很难过。”中欧国际商学院教授许斌向本报记者指出。在这样的预期下，房企拿地扩张的愿意也理所当然开始收缩。

    开发商不愿拿地，上海一些土地部门坐不住了。有房企向《华夏时报》记者透露，在8月份前后上海一些郊县土地部门，以土地推介会的形式了解开发商的拿地意愿，并向有投资意愿的房企推荐所在区域的土地。

    据透露，对于在推介会上有拿地意向的房企，上海市部分区县规划土地局工作人员会与这些开发商进行“深谈”和协商，而“深谈”的主要内容则是了解拿地价格，以及楼盘开发后是否有税费方面的优惠政策等。

    豪宅地块首现流标

    “地理位置如此优越的稀缺土地都没有人来拿，多少还是有些意外。”上海规土局相关人士12月7日接受本报记者采访时直言。

    这幅挂牌起价只有2.1亿元的纯住宅用地，位于浦东最繁华的世博园和陆家嘴金融中心之间，为近一年来上海土地市场极其少见的临江板块优质土地，而在价格上政府更是做出了近似于“大减价”的让步——与去年同区域地块最高3.5万元/平方米的成交价相比，此次2.3万元/平方米的起拍价，价格已下降了三成。

    即便如此，在土地出让期限内还是没有开发商申请竞标，规土局不得不终止了这幅临江黄金地段土地的出让。这也是今年上海第一幅黄金地段的纯住宅土地流标。

    “如果放在去年，这块纯住宅用地绝对是开发商眼中的肥肉。”沪置房产市场总监付琦对记者表示。

    据了解，与流标的黄浦江沿江7号地块相距不远的同一区域内的另一块纯住宅地块（E18（9-3）），2010年8月经过一番激烈的争夺后，最终，以高达48.28亿元的价格成交，这也成为2010年浦东的地王。

    时隔一年，地王旁边的“准黄金”地块，如今却成了烫手山芋。

    中国指数研究院研究总监陈延彬向记者指出，7号地块开发出来的楼盘至少需要卖到5万-6万元/平方米，开发商才有可能获利，但现在市场已经发生了剧变。“邻近的楼盘能不能卖出去都是个问题，在‘邻居’的命运仍前途未卜的前提下，开发商们肯定会考虑，这究竟是一次机会还是一次冒险。”陈延彬说。

    土地部门“约谈”推地

    浦东黄金地段土地遇冷，只是上海土地市场的一个缩影。

    据中原地产统计，仅11月上海推出的11幅经营性用地中，规土局撤牌的地块就有7幅，撤牌率高达64%。而近几个月上海因为无人前来申请竞买而流标的地块数就有15幅。

    “今年很多地块本来都要推出来的，但后来不知道什么原因就没下文了。如果按以前招拍挂的方式，实际上这些地块就是流标了。”中原地产研发部经理刘渊说。

    面对这种局面，上海郊区的一些规土局沉不住气了。

    有房企向记者透露，为了鼓励房企拿地，在8月份前后上海的奉贤、青浦、嘉定、宝山等一些郊区规土局，先后组织了多场土地推介会和恳谈会。

    “这些土地推介会其实从8月份奉贤的南桥镇就开始了，此后郊区几个区都在极力推介一批土地。区规土部门想通过这种形式了解开发商的拿地意向和顾虑，并向开发商重点推荐一批住宅地块。”上海一家开发商对记者说。

    据透露，双方约谈博弈焦点，仍是土地价格。“我们是希望土地价格能降下来。因为这样的颓势不知要持续多久，如果土地成本上没有优势，开发出来的楼盘就可能会亏本。可是在土地价格上，双方的意见很难统一。虽然是较偏的郊区土地，但出让方还是不太愿意把价格降下来。”上海某房企市场投资部人士向记者透露。而区县的规土局则认为，一些正在建设地铁或建设新城的区域潜力较大，如果现在把土地价格降下来，楼市好转后土地增值部分的收益就让开发商赚去了。