扩围土地招标拍卖挂牌制度 无具体处罚措施或将纸上谈兵

    12月6日，国土资源部网站挂出题为《国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法治化的意见》（下称《意见》），提出“进一步完善建设用地使用权招标拍卖挂牌制度，逐步扩大范围、规范程序”。

    《意见》共分30条，显示的发布时间为2011年11月18日，“从发文之日起，本意见的有效期为10年”。

    其中第14条写道，“要深入治理土地交易过程中串标、设定限制条件和门槛、商业关联交易等违法违规问题”，积极推进建设用地使用权网上交易和网上监管。

    人为门槛

    可见的是，在有些城市的土地出让过程中，出让方会人为设置门槛。

    “前一个星期，出让地块的底价还不知道，前三天才公布，根本来不及准备。所以猫腻也多。”朗诗集团投资部经理黄晓铃说。

    一位上市房企高管还提到，如果是内定的话，开发商报名直接就被劝退，要么就在招标文件上动手脚，让你来不及报名。

    此番国土资源部网站挂出的《意见》还特别提到，要“推进招标拍卖挂牌方式出让建设用地使用权和新设矿业权，深化土地和矿业权审批制度改革，严格实行审批接办分离、网上报批、联网审查、集体会审、限时办结、结果公开，接受社会监督”。

    黄晓铃昨日称，目前上海、杭州、南京等大城市的土地出让制度相对比较规范，而部分中西部城市则不太规范。

    黄晓铃举例称，山西某市相关部门办事效率比较低，从拿地到开盘要三年，有些项目等不及，可能没拿到预售许可证就开始出售。拿到预售许可证后，价格可以再升回来。

    黄晓铃还提到，到部分城市拿地，开发商前期就要介入，要付钱办好拆迁，因为很多出让地块都不是净地，“有的定向给你，有的不拍给你，另外补一块地作为拆迁费偿还给你。”

    出让后监管收紧

    不仅仅是出让前，对于土地出让后的监管，此番《意见》也有提及：“建设用地出让后，必须依法管控，不得擅自调整修改容积率指标等土地出让条件；依法改变土地用途和调整容积率指标的，应依法按照市场价格补缴土地出让价款。”

    据黄晓铃介绍，在部分城市出现的土地出让违规行为中，改变出让用途较为常见。比如，工业园区的用地开发出大量的住宅。

    “地方政府自己的地盘自己说了算。”一位开发商说。

    此前，部分城市土地出让中，更改容积率也并不少见。“和当地规土局说一句就好了。比如某公司曾拿到一块动迁安置房地块，但实在没钱开发，政府就把安置房改成商品房，然后拿出售款付安置费。”前述上市房企高管说。

    银亿集团营销总监王士章昨日称，上海几乎没发生过擅自更改容积率的事，原则上更改要以楼板价补偿。

    “没有提到具体处罚措施的法规就是虚的。”有开发商这样评价《意见》。