楼市大利好，存量房贷利率要下调了！
继近期存量房贷小作文后，刚刚又有新进展。彭博社报道：存量房贷利率有望下调80个基点！
消息称：本轮降息预计分两步走：
第一次下调会在未来几周内，第二次则是明年初。关键是，此次下调，据传对首套和二套房都适用。
近期市场关于存量房贷下调消息不断！昨天有网传消息称：基本确认房贷利率下调！
网传信息甚至，还有人在预测存量房贷利率下调的节点：预测9月12日左右，会先降息20-50bps，然后同步下调存量房贷…
网传信息7月26日，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，开篇就强调：将理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。这是一个明确的官方定调，可以清晰的判断出，央行对于下调存量房贷利率的态度。这种形势，或许将进一步打开国内货币政策空间，尤其是降息空间也将被打开。
这意味着本月LPR下调成为大概率事件。
而如果LPR继续下调，大部分城市的首套房贷利率将跌破3%，逼近公积金2.85%。
这也可能会倒逼公积金利率，继续下调。
一旦LPR、公积金利率下调，与存量房贷的差距将会被持续拉大。下调存量房贷利率减轻存量房主负担，将会显得更加迫在眉睫。
天风证券房地产团队就认为，当下时点适当调降存量房贷利率，居民消费潜力或有望得到部分释放，同时可遏制‘提前还贷’规模扩大。针对降低存量房贷利率是否会对银行造成压力，浙商证券梁凤洁认为，考虑商业银行息差压力较大，若降按揭存量利率，预计大概率配套降存款成本，以对冲息差压力。经测算，存款成本分别下降5-17bp，即可完全对冲存量按揭降息影响。中金公司一份研究报告中指出，假设存量房贷利率与银行负债成本同步调整，预计对于银行息差的总体影响是中性的。该报告指出，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式，对银行息差形成压力。此外，还有专家表示：存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，预计央行或在数月后下调存量房贷利率。“目前存量房贷利率整体比新增房贷利率高约100BP，在此基础上再下调50BP-80BP，我认为是比较合理的”。不过，也有人不赞同降存量利率！有研究员认为，房贷利率有高有低，这跟不同时期房价不同是一个道理。当前存量首套利率已经是贷款发放时的城市房贷利率下限，再次下调有失公平。3、刚刚央行发声，调降利率面临一定约束！
目前，降存量房贷利率的最大的不确定性，实际上来自银行。昨天，央行明确表示：存贷款利率进一步下行，还面临一定的约束。针对下调存量房贷利率的消息，招行行长回应：没有收到关于转按揭的业务通知，要是真的推出存量房贷转按揭的话会对银行带来负面影响。另外，广州地区的工商银行，把提前还房贷起步金额上调至5万元。如果低于5万，需要到线下网点办理。数据显示，截至2024年二季度，商业银行净息差为1.54%，跌破1.8%的“警戒线”，同比下行20BP，已至有统计以来最低水平。其中，大型银行二季度的净息差水平为1.46%，同比下行21BP，亦是有统计以来最低水平。4、存量房贷利率下调可能性很大！
降存量有一定难度，但是，存量房贷利率的下调，虽迟必到！一部分人无奈断贷。据克而瑞监测数据，2024年上半年，全国法拍房20.2万套，同比增加12%。另一部分人，则狠狠割肉卖房，以求快速回笼资金。这直接导致了，房价持续下跌，且毫无底线。看看下面这个案例，2020年买房时利率逼近6%，虽然几经调降目前仍高达5.23%…而当下即便是买二套房的利率也不过3.05%，存量和增量之间，差距达到近120bp…房贷利率5.23%时，每月的房贷是5509.66元。房贷利率3.85%时，每月的房贷是4688.08元。差距足足达到821.58元。相当于存量家庭每月少了近1000块钱的消费支出…在房价上涨预期下降，理财产品收益也都不太稳定的情况下，很多存量业主都在提前还贷，以减轻房贷压力，减少月供。而个人住房贷款，依然是银行*质的资产。不过截至今年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%，较2023年末减少约4100亿元。年报数据显示，截至2023年末，五大国有银行个人住房贷款余额合计为24.16亿元，同比减少2.40%。在这种情况下，不如调降存量房利率，大家还能撑一撑，房贷也就不着急还了。目前九江房贷利率如下：
首套3.4%、二套3.95%
公积金首套2.85%，二套3.325%
虽然处于历史低位，但相较于广州、南京、杭州、苏州，九江房贷利率仍处于高位，有下调的空间。
广州：最低可以做到2.9%。
南京：有银行首套、二套均已执行2.95%的利率（LPR-90bp）。苏州：有银行可执行2.9%的房贷利率，而且大部分主流银行首套房贷款利率也已下调至3%以下，有中介表示，目前统一都能做2.95%了，包括小银行也是。
杭州：首套3.15%、二套3.25%。
佛山：有银行表示，最低可以做到2.9%，但要看贷款额度。
来源：综合网络
