土地市场流标攀升 存量逾30个月消化

    近期，各地土地市场也陷入深度低迷，流标率大幅攀升。上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。据中原集团地产研究中心监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

    流标严重，土地成交量也在持续缩减，但土地出让价格并未出现明显下降。据中原统计，在近两周来成交的地块中，尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌，但总体而言，地价依然保持坚挺。上周，万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地，楼面地价达10375元/平方米，与2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主要原因。对此，中原分析师指出，年关将至，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

    土地市场不景气的同时，由于新房销售受阻，已经出让的土地频频延迟开工成为房产商无奈的应对。根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。

    虽然，目前在房地产供应链条初始端的土地市场已经缓下脚步，但重点城市新房市场存量商品房数量依然持续飙升。以上海为例，据网上房地产数据显示，进入11月后，楼市供过于求的情况丝毫没有得到改观，一手商品住宅存量已从10月末的890万平方米，上升到目前的935万平方米，年内有望突破1000万平方米，二手住宅的挂牌量更是达到1816万平方米。