如何分析商铺的最终用途

投资商铺之所以讲究地段，归根结底还是考虑承租的对象。即使一个商铺所处的地段再好，若无法找到合适的承租商，也只能“待字闺中”。因而，在决定购买商铺之前一定要做到心中有数。通过分析商铺的最终用途来决定是否投资商铺，应该是投资者的第一堂课。　　

来广州打工7年的湖南人王文生挖掘到了自己的第一桶金。2006年，王文生决定用这一笔钱做笔投资。

从事推销工作多年，王文生接触了大量的私营店主，看了不少用一个小铺就能养全家的案例后，王文生把投资目标锁定商铺。有道是“投资住宅是铜，写字楼是银，商铺则是金”，看来投资商铺确实不错。加上厌倦了打工生活，王文生打算购买一个商铺，一来有了自己的不动产，二来方便日后自立门户开个小店。打定主意的王文生便开始寻觅商铺。

王文生看好广州的快节奏生活，因而他决定开一家面向上班族的粥粉店，而粥粉店要选择怎样的商铺呢？王文生为此陷入了沉思。

在物业中介的指导下，王文生得知，投资经营商铺，选好地点就相当于成功了一半；而通过分析商铺的最终用途来投资，更是投资者必修的第一堂课。

王文生的最终用途是自用，而创业项目是遍布广州的粥粉店，因此，王文生勾勒出自己未来的商铺的大概模样：

首先，粥粉店不是针对社区的业主，而是上班族。根据客户为上班人士及逛街一族的特点，选择在写字楼及政府办公部门集中的地段的商铺，客流量比较集中，从而为粥粉店的盈利打下包票。同时，写字楼附近商铺的升值空间较大，以后转手不怕没人接手。

其次，由于粥粉店本小利薄，因而不宜选择楼价高昂的地段，所以不临正街的二线商铺是首选。这样，经济压力减少的同时，还避免了社区店的人流寥寥和社区餐馆的扰民之嫌。

于是，2006年12月，王文生在写字楼以及政府办公部门比较集中的越秀区德政北路附近，购买了一个30平方米的商铺，开起了粥粉店。几个月过去后，商铺的价格就升了将近一半，而自己经营的粥粉店也在半年内收回了成本，这可把王文生乐开了花，暗喜自己当初购买商铺的精明选择。

自用商铺，跟随创业项目走

事实上，投资商铺一般有两种方式。一种是自用商铺，购买商铺是用于开展经营活动，通过经营活动赚取商业利润，王文生就属于自用商铺类型。这种投资方式侧重于商铺对创业经营的服务，商铺本身升值价值放在第二位。

投资自用商铺，首先要注重创业项目的适应性。创业者应事先对创业项目的特性有足够的了解，并按照创业项目的要求选择合适的商铺。这其实也是间接依据承租者投资商铺。只是自用商铺的承租者是购买商铺者自己。

由于自用商铺目的是为了经营活动，目标消费群定位非常重要。如果商铺所拟定的目标消费群和其自身条件所适应的消费人群相背离，那么商铺的经营效果就会大打折扣。设想在一所高校的旁边经营幼儿用品，经营效果可想而知。

目前，投资自用商铺多以从事服务性和知识性产品的创业者为主，这些性质的商铺可以选在行业聚集区或较成熟的区域。如果经营的店铺具有独特个性，还需要细化选择。只有根据你的店铺定位来找地段，才能找对自己的“地盘”。比如，广州的上下九、北京路、天河南以及各大商场的商铺都经营服饰，但不是每个地方都适合你的经营定位，大型商场重品牌档次讲究时尚精品，如果你的店铺定位在中档服饰，那么购买大型商场的商铺进行服饰经营显然不合适。

当然，自用商铺的投资者应该注意，不同地段、不同的铺位适合的经营业态也不一样。地铁过道商铺依靠的客流完全来自于换乘地铁的人流，适合经营饰品、报刊杂志、饮料等小件商品；校园附近的商铺，消费群体主要是学生，消费能力较低，主要以餐饮为主，以及经营礼品文具、书店、复印打印店、彩扩店等，并且这些店铺的进入门槛相对较低，对于资金不是很充裕而又想做点生意的年轻人来说，也是一种不错的选择。

此外，一些想购买商铺做饮食业的投资者要注意，政府对经营餐饮设置了较多限制。做餐饮要比经营服饰、小饰品麻烦些，因为许多商铺不允许经营餐饮。同时，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业，对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。

出租商铺，物业回报率为主导

投资商铺的第二种方式为出租商铺，购买商铺用于出租给商家经营，通过租金收入和物业增值来实现投资收益。因此，租金和物业的升值是投资者回报的重心。

单纯的投资商铺，商铺的主题就显得尤为重要，这关系到商铺升值的前景空间。在市场细分越来越明显的现实条件下，商铺的主题要变得越来越重要，特别是大型的商场、商业街。没有主题、缺乏明确定位、全面经营杂而乱的商铺在激烈的竞争中越来越显得弱势和经营惨淡。缺乏统一的管理，散户自身调节，不能形成一个明确的经营主题，这样的商铺投资风险很大，到最后导致无法转卖的“鸡肋”。

近几年来，社区商铺以投资总额低、风险小、租金收入回报稳定而受到投资者的青睐。社区商铺一般服务于社区居民，经营业务以快餐小炒、小型茶馆、社区美发室、小型社区超市等零售便利店为主。由于这类店铺承受租金的能力较低，投资者在投资时除考虑社区居民的消费能力以及入住率外，还应当从实际角度出发，以社区商铺所能承受的租金推算商铺销售价格，与实际销售价格相比，考虑商铺是否值得投资。

　此外，开发商是否善于商铺的经营也是社区商铺投资的重要依据。开发商对商户的经营类别有无必要的规划和控制，即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划，投资者的风险必然加大，因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强，开发策略越成熟，小区商铺的投资价值才会越高。

从租金高低来看，投资商场的商铺较为有优势。出租的租金较高，而且空置率较低。但不同的地理位置、周边环境、交通条件、建筑结构的店面，铺位的价格会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对投资者来说，应考虑整个店铺的性价比问题。对进驻商业广场的投资者来说，铺位的租金价格很重要，但整个商场的管理经营更为重要，好的商家并非将铺位成功卖出或租出后就大功告成，后期的经营管理、保证投资者有得赚是一个长期的运营过程，因此，投资者必须重视商家的后期运营操控。