全球经济不稳 商业地产投资走缓

    昨天，仲量联行发布今年四季度《全球市场观察》，报告认为，由于受欧洲和美国经济动荡影响，市场消极的情绪已经使得投资者放缓商业地产投资脚步，全年商业地产交易金额将比预期的4400亿美元下降10%。与此同时，全球主要的金融中心，特别是伦敦、纽约、中国香港和新加坡的办公楼租赁活动已经开始减弱。

　　全年交易量或下降10%

　　尽管投资者担忧主权债务危机和全球经济增长速度，但三季度市场交易量保持稳定。2011年第三季度全球商业地产直接投资额达到了990亿美元，略低于第二季度的水平，但比2010年同期增长36%。数据显示，前三季度全球商业地产累计成交额已接近3000亿美元，仲量联行此前预计2011年全年的交易量将达到4400亿美元。“目前市场情绪较为谨慎，会造成部分项目成交延迟。较今年早期，贷款也变得越来越难获得。在此背景下，2011年全年的投资额有可能比我们预计的4400亿美金低10%左右。”仲量联行分析师表示。

　　报告还指出，市场上仍有相当多的资本等待投入核心资产，这将有助于维持2012年商业地产市场的成交量。此外，与证券市场的波动性和债券的低回报相比，商业房地产物业依然对投资者具有吸引力。在目前避险情绪强烈的环境下，投资者将会把他们的投资主要投向其所在国家；而那些现金充裕、融资渠道丰富、资产负债较好的投资者（如REITs）将会利用目前的市场状况加大跨境投资力度，强化其在所希望进入市场的地位。

　　新兴市场依然具有活力

　　各地房地产市场表现开始分化，在主要新兴市场保持活力的同时，由于金融行业出现裁员，主要的国际金融和贸易中心，如伦敦、纽约、中国香港和新加坡的办公楼租赁活动已经开始减弱。伦敦的租赁量同比减少40%，而香港办公楼租金也出现两年以来的首次下降。于此同时，新兴市场吸纳量和租金表现保持活力。亚太、拉丁美洲、中欧和东欧地区成为全球最有活力的房地产市场，包括雅加达、北京、莫斯科和圣保罗。

　　由于经济目前存在不确定性，第三季度数据显示许多办公楼租赁市场出现疲软迹象，企业租户变得更为谨慎，办公楼租赁市场观望情绪开始蔓延。仲量联行分析师指出，目前企业变得更加在意成本控制，这已经开始削弱租金增长。据仲量联行全球办公楼指数跟踪的81个优质办公楼市场租金表现，在第三季度该指数增长1.1%，低于第二季度的1.6%。

　　展望未来，预计2012年租赁成交量降低5%-10%。然而，在目前的市场状况下，更多的新建项目将可能推迟竣工。在此背景下，仲量联行认为租金将保持增长的态势，大部分市场优质办公楼租金将在2012年出现10%左右的增长，北京、东京和多伦多将出现两位数的增长，而香港和新加坡有可能将在2012年出现租金下调。