“贷款族”如何投资商铺？

    与个人住房贷款利率提高带来的投资者信心降低的结果不同的是，商用房贷款利率提高的影响并不明显，一些地产中介人士断言：即使商用房贷款利率再次提高影响也不会大，因为投资商铺的往往资金比较雄厚，无须贷款。

    可是，这一现实并非表明商铺就是富人的权利，收益率要高于住宅的商铺，也会吸引不少资金不足的投资者的眼光。面对利率提高带来的投资成本增加，需要贷款来进行商铺投资的一族该如何面对？

    利率的杠杆让“贷款族”淡出商铺投资？

    汪先生去年9月份在江南西临街买了一套商铺，60平方米，售价390万。商业用房贷款首付必须占放款50％以上，但汪先生很看好那里的投资环境，就咬咬牙顷尽积蓄付了200万元首期，余下的190万在银行贷款，还款期为10年，月供20865.8元。稍作装修后，商铺很快就以每月2.5万元的价格租了出去。江南西的商业气氛非常浓，铺的出租率是不用担心的，而且租价看来也还不错。不过汪先生对它的投资回报率稍有不满，因为只有6.66%。不过，如果这收益率能够保持下去，也将就过得去了。不料到了10月，贷款利率一下子涨到了6.12%，汪先生的月供也增加到21207.8元。再一算收益率，已经降到6.60%。更为郁闷的是，汪先生在比较自己的最新收益率与一次性付款的收益率后发现，两者居然相差了1.09个百分点。

    当时，汪先生就想，难道政府提高利率是要让我们这些“贷款族”淡出商铺投资？以后商铺投资都是真正的富人玩的了？今年3月，个人住房贷款利率再次提高，更增加了汪先生的这种忧虑。

    汪先生商铺收益率对照表（单位：元）

    项目 月供 商铺总价 月租金 收益率

    加息前 21207.8 21207.8×120＋2000000=4544936 25000 25000×12÷4544936=6.60%

    加息后 20865.8 20865.8×120＋2000000=4503896 25000 25000×12÷4503896=6.66%

    一次性付款 3900000 25000 25000×12÷3900000=7.69%

    （铺价：390万 首付：200万 贷款：190万 期限：10年）

    与汪先生有同样忧虑的投资者还有不少。商用房贷款利率的提高，会使本来收益率就低于一次性投资者的“贷款投资族”的投资风险大大增加。一方面，贷款利息的提高就直接提高了贷款成本，导致收益率下降；而另一方面，商铺贷款的贷款期限最长一般不超过 10 年，还款压力会相当大；此外，贷款买铺的投资收益率也会比一次性付款的低。

    所以，尽管央行提高贷款利率并没有筛选商铺投资市场“贷款族”的初衷，客观上却导致了这些已开始投资但资金力量相对薄弱的投资者对投资失去信心，未进入的，也对商铺投资持观望态度。