养老地产辨析

　　最近的负面报道，将有10年历史的北京太阳城项目推到了风口浪尖之上。

　　作为养老地产行业的先行者，这一项目在业内一直有示范性的意义，经常有专家、开发商、投资者和运营团队前往参观、交流。

　　而此次北京太阳城受到质疑，很大程度上是因为项目的性质及其盈利的模式。据悉，该项目的总建筑面积为31万平方米，除了7万平方米的养老公寓和配套以外，其余的为普通住宅，全部用于销售。

　　北京太阳城集团董事局主席朱凤泊并不讳言，在前期开发资金短缺的境况下，正是依靠房屋的销售快速回笼资金，才使下一阶段的开发得以持续。

　　然而，问题在于，用于销售的项目就不能算养老项目吗？那么，在老龄化形势严峻的当下，单靠政府行为无法解决养老的问题，而必须依靠社会化、商业化的解决途径，如果没有商业的驱动力，开发商或投资者为什么要介入养老地产的开发？而如果说因为房地产调控、限购等形势，使得开发商需要寻找新的利润增长点的话，如果养老地产项目能获得某些程度的优惠或支持，那么，又该用怎样的标准对项目做出衡量和规约，以避免出现“挂羊头卖狗肉”的现象？这些问题都值得引发行业的思索。

　　何为养老地产？

　　对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。

　　而如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。

　　而事实上，与之类似或是相关的概念还有很多，比如，老年住宅、老年公寓、养老公寓、介护机构、照料中心、养老产业、养老住区、适老住宅等。

　　因为在新兴的老年公寓出现之前，我国只有养老院和敬老院等面向“五保户”和“三无老人”的带有福利性质的养老机构，因此，目前社会上对养老地产还存在一些误区，如认为养老地产是福利或是慈善事业等，因此，一些定位于中高端，定价较高的养老项目也曾受到质疑。

　　对此，公办民营性质的北京汇晨老年公寓理事长马剑认为，应该分清其中的界限，出于福利保障目的的养老项目应该由政府去做，中高端的养老机构则更适合用市场的手段去切入。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生则更强调养老产业和养老住区的概念，认为养老产业有地产属性，包括住宅、普通商业地产、医疗保健等，而养老住区的开发则囊括了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等等产业链，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业。

　　居家养老与适老地产

　　而如果说老年住宅、老年公寓等概念更多特指集中式养老的模式，针对传统的居家养老模式，最近业内又提出了适老地产的概念。

　　日前，博洛尼精装研究院联合日本市浦设计、日本高龄者财团和中国建筑标准设计研究院共同引进日本《老年住宅设计手册》的中文版，该研究院执行院长徐勇刚表示，此举意在将日本的适老化设计理念引入中国，并力促其成为建筑设计中的常规因素。

　　他更愿意用适老住宅来代替老年住宅的概念，认为适老住宅将视角置于一个更长远的时间阶段中，提出在所有的住宅中引入适老化设计，以满足已经进入老年生活或以后将进入老年生活的人群的需求，以实现建筑的可持续性和全寿命。

　　朱凤泊持类似观点，他表示，哪怕在发达国家，也是以居家养老为主，但他同时指出，社会化养老已经成为解决养老问题的组成部分，按照西方的经验，养老机构的床位数应占到老年人口的8%，而目前我国的这一比例为2.5%，还有很大的距离。

　　养老配套和服务是关键

　　那么，如何区别适老住宅和普通住宅，仅仅引入适老化设计就是养老项目吗？朱凤泊认为，关键在于项目是否具有养老的配套及是否提供相应的服务。

　　以北京太阳城为例，其养老的配套占整个项目的30%左右，其中包括持有型的养老公寓、医院、老人俱乐部和文化宫等。

　　目前业内主流的观点认为，集中式养老的项目无疑必须要提供满足老人需求的服务，而如果普通的住宅社区有一定的比例作为养老的配套和提供相应的服务，则是解决养老问题更为现实和更具有广泛意义的探讨。

　　“在硬件建设之外，更重要的是软件建设。如医疗设施，急救系统，物业管理，适合老年人使用的部品、家具等。”朱凤泊称。

　　而这将是出给多个行业的考题。