住宅市场冷淡，商业地产能否Hold住？

在股市和住宅市场相对低迷的今天，商业地产以其回报率高、不限购、不限贷等优势占据了很大一部分市场流动资金，并迅速“占领”了房地产投资市场。天津商业地产也不例外，数据显示，2011年上半年天津工商业成交均价环比连续上涨，天津商业地产显然已经驶入了蓬勃发展的快车道。 然而，随着调控政策的不断加码和实施，天津商业地产的市场形势也在发生着微妙的变化。

　　商业地产为何一枝独秀？

　　在受限购、限贷影响，住宅市场陷入低迷之际，商业地产异军突起，似乎瞬间吸引了开发商和投资散户的目光，与冰冷的住宅市场相比，商业地产可谓一枝独秀。

　　据天津搜房网统计数据显示，2011年上半年天津商业用房成交均价连续三期环比上涨。其中，2011年第二季度天津新建商业用房成交均价环比上涨20.71%，成为截至目前2011年天津工商业成交均价峰值。

　　数据还显示，2011年1月至5月，天津商业用房成交均价连续4个月环比上涨，并在5月份以15357元/平方米的价格刷新了天津商业用房月度成交均价的历史最高纪录，成为继2010年10月以来，天津商业用房成交均价第三次历史新高。

　　2011年上半年，天津的写字楼、商铺及商住公寓项目等商业地产项目的报价均呈现报价普涨之势，商业地产的火爆局面显而易见。值得注意的是，自2009年下半年，天津商业用房半年度成交均价便进入稳定上升通道。这表明，天津商业地产的迅猛发展态势，不仅仅是宏观调控政策的倾向所致。

　　天津的商业地产之所以呈现出蓬勃的发展势头，并且一枝独秀，既包含深层因素也包含外部因素。

　　从深层因素来讲，前几年，天津对于商业地产的关注远远不够，天津这个国际化都市的发展需要更多商业地产的崛起。正处于结构调整期、产业升级中的天津从规划上、从政策上给予了上档次、大规模的商业地产相当力度的支持。

　　从外部因素来讲，首先，天津作为近守北京的特大城市，备受国内外地产开发集团关注；其次，近年来天津滨海新区的规划和发展带来了更多的投资机构和工厂企业，带动了天津消费市场，也拓展了新的商业地产发展空间；此外还包括相对宽松的商业地产开发建设环境以及良好的市场心态等有利因素。

　　由此，相比住宅市场，天津商业地产在地产领域的一枝独秀，便不是偶然。

　　商业地产潜在风险几何？

　　任何事物的发展都不可能一帆风顺。商业地产亦是如此。此前，天津商业地产发展态势大好。然而，当时间进入三季度时，天津商业地产的火爆局面开始趋于平稳。

　　据天津搜房网统计数据显示：2011年第三季度天津工商业用房成交61.46万平方米，环比上一季度增加33.32%，同比去年同期增加91.29%，均价12928元/平方米，环比上一季度下浮12.32%，同比去年同期上涨7.46%。对比第一季度的成交量和均价数据，三季度的成交量和均价虽然均有小幅上涨，但与第二季度的投资热潮相比，上涨幅度差距不小。

　　此外，数据还显示，第三季度，天津在售商业项目共有93个，其中写字楼项目44个，商铺项目49个。在三季度中，共有11个项目报价上涨，6个项目报价下降，最高涨幅为65%，上涨项目占商业项目总数的12%，平均涨幅为18.7%。虽仍有相当一部分商业项目报价上涨，但却开始出现了报价下降的商业项目。总体趋势而言，第三季度，天津写字楼、商铺及商住公寓项目的报价上涨比例均在一成左右，上涨幅度不大。

　　为何商业地产在快速上升过程中，呈现出了增速趋缓的态势，甚至出现了下调价格的商业地产项目？事实上，这一趋势正在暴露商业地产背后潜在的风险。

　　在诸多风险因素当中，首屈一指的是政策上的失助。在宽松的商业地产宏观调控的背景下，大批住宅开发商转型商业地产加速了商业地产的同质化竞争，然而宏观调控并没有完全放松对商业地产的监控。早在今年8月，上海银监局就明确通知，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。日前，又有消息称，多家银行在杭州的分行或支行也因为额度等种种原因，已经停止放贷商业地产项目的按揭贷款。政策上的收紧，无疑是开始将商业地产发展的有利条件重新收回。

　　除了直接的商业地产政策收紧外，银行方面也在不断给地产开发商施压。一方面，地产商资金紧缺，贷款难；另一方面，包括天津在内的诸多一二城市的多家银行已经上调首套房贷利率，房屋按揭贷款受挤压，开发商的资金链愈加紧张。如果地产开发商的资金链条断裂，后果可想而知。

　　同时，在有形的政策和市场动态之外，同城同质化竞争及市场观望氛围等无形因素也是影响天津商业地产量价迅猛上扬的重要原因。数据显示，10月份，天津商业地产计划推盘量6个，其中写字楼3个（含商住公寓），商铺3个，加上9月份如期开盘的4个商业项目，天津市场能否消化掉如此体量的商业项目，值得关注。

　　就地产市场而言，目前的楼市调控政策没有放松的迹象，在按揭贷款利率上升、资金链条紧张、市场信心不足等因素的影响下，判断天津商业地产是否已经走入拐点为时尚早，可以确定的是，天津商业地产的发展正在趋于理性，商业地产投资也更加谨慎。