三季度近七成地块零溢价成交

　　政策调控下，上海楼市整体陷入低迷。在此大势之下，上海土地市场亦难破颓势，今年以来，土地市场就一直以底价成交和低溢价率为主旋律。以三季度而言，整体供应成交虽有所回暖，但基本延续低溢价态势。

　　根据日前发布的统计数据显示，今年三季度上海土地成交共计258幅，成交面积约为1100万平方米，成交总额近400亿元（包含工业用地）。而前三季度的总成交地块588幅，总成交土地面积为2290万平方米，土地出让金额达895.87亿元。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，土地市场成交热度降低，可被视为楼市步入调整期的信号。可以预见的是，年内楼市成交未见起色，且政策收紧预期不变下，开发商拿地态度仍将保持理性。迫于存量积压、资金周转、项目运营等因素考虑，其拿地速度和项目开发进度也将放缓。

　　配套住宅用地成交为主

　　自今年6月份开始，上海规划与国土资源局加快了推地节奏。就整个三季度而言，虽受调控影响，但土地供应充裕，出现了年度供应的高峰。

　　同策咨询研究中心的数据显示，今年三季度上海配套商品住房用地的供应出现爆发式增长，7、8月也成为本年度土地供应最为集中的月份。其中，今年9月单月共推出89幅土地，总出让面积达到278.77公顷，环比出现大幅回落，但受今年7、8月单月400余公顷的供应高峰影响，三季度土地供应量总体超过了1200公顷，环比大幅增长了约104%，与同为供应高峰的去年三季度相比也有19%左右的增幅。

　　从成交方面来看，充足的供应也促使成交量大幅攀升。同策咨询研究中心的数据显示，三季度共成交土地747.53公顷，环比增加78%，同比去年同期小幅增加约9%，其中住宅用地共成交219.55公顷，环比增加了120%。

　　同策研究咨询中心总监张宏伟告诉记者，今年三季度上海各类土地的成交量与今年一季度基本持平。但与今年一季度普通商品房用地占据住宅用地成交的半壁江山不同的是，三季度上海住宅市场的土地成交以配套商品房的用地为主。7、8月份的住宅地块基本全为配套用地，两个月成交的33幅纯住宅地块中就有29幅为配套住宅用地。

　　另据方方地产咨询机构的统计，今年至今土地市场出让的配套商品房用地（包括配套商品房用地、动迁安置地块等）共计76幅，土地面积达467万平方米，已超过去年全年总计58幅、总土地面积405万平方米的水平。

　　前三季逾六成底价成交

　　今年年初以来，上海土地市场就以底价成交、低溢价率成交为主要态势。

　　根据21世纪不动产上海区域市场中心提供的资料，今年前三季度上海土地以底价成交的地块有387幅，约占全部的64.18%。溢价率不足10%、介于10%与50%、超过50%不足100%、超过100%不足200%的地块占比均在8%上下浮动，溢价率超过200%的仅有19幅，占全部的3%左右。

　　具体就三季度而言，大约有67%的地块以零溢价成交，溢价率不足10%的成交地块只有13幅，仅占全部的5%左右，溢价率超过50%不足100%的地块有32幅，占全部的12.7%，溢价率超过100%不足200%的地块有19幅，占到全部的7%左右，溢价率超过200%的只有3幅，仅为全部的1.2%。

　　另据早报记者观察，与以往住宅地块占据总价排名前列不同，三季度商办地块的成交总价占据了总价排行的前列，虹桥商务区核心区一期02号地块、虹桥商务区核心区一期05号商办地块，位居三季度地块总价排名的前两位。三季度溢价排名前十位的地块中，有6幅商办地块和一幅综合性地块，打破了住宅地块占据溢价主力的位置。

　　张宏伟对此指出，随着调控的不断深入，住宅用地特别是一些大面积、高品质的地块鲜有推出市场，另外住宅地块整体溢价不高也导致了住宅地块总价排名落后。同时在目前严厉的政策调控下，相较于住宅领域，商业地产的发展前景更被开发商所看好，并且此次排名靠前的商办类地块，基本都属于位于市中心的高品质地块或者位于上海未来的重点发展区域。

　　四季度优质地块供应少

　　三季度，底价成交、低溢价率氛围笼罩着整个土地市场。进入10月份，土地市场曾掀起过一个小高潮。

　　10月12日，上海土地市场共有10幅经营性土地出让，其中4幅为住宅用地，且均为南桥新城地块，其余6幅包含5幅商业地块和1幅动迁安置用地。在当天的交易中，10幅地块累计成交面积为31.4万平方米，成交总金额达32.4亿元。南桥新城4幅住宅地块，同样是以底价或略高于底价的价格成交。

　　黄河滔表示，此次南桥出让宅地起始楼板价，已与去年年末高溢价成交的地块基本相同，加上该用地或多或少都具有中小套型、保障房等绑定要求，在提高拿地门槛的同时，降低了土地对开发商的吸引力。

　　早报记者查询上海规划与国土资源网提供的公开信息了解到，截至10月17日，四季度上海将有近70幅土地出让，其中纯住宅用地9幅，纯动迁安置房用地1幅，含有住宅性质的商住、商业用地共计35幅。在纯住宅用地中，两幅容积率为1的地块——罗店新镇E4-1地块、F1-3地块颇为引人注目。根据规土局网站显示，目前领取两幅地块申请书的公司均超过了8个。

　　另外，南桥新城无疑成为了近期上海七大新城中供地比较集中的新城。根据早报记者统计，四季度还将有5幅南桥新城地块出让，其中一幅为纯住宅用地，其余4幅为商业和商住办用地。

　　对于四季度土地市场的走势，方方地产咨询机构认为，四季度的土地供应量预计仍将延续三季度的供应水平，而地价水平仍可能处于较低的水平。由于对后市不明朗的预期，市场观望的情况仍可能成为主流。对于资金充裕的企业来说，现在的地价已有所松动，对于一些优质地块应当可以适时储备。