地市“银十”：底价成交成主流

　　就全国楼市来看，今年的“金九银十”已蜕变为“铜九铁十”。但土地市场却是另一番景象。在国庆节后的第一个工作日，广州一口气推出了位于广州南站的14宗土地；10月10日，长沙市5宗地块均顺利成交。但与此相反，杭州市顺应市场形势，将今年的供地计划减少了近五成。

　　据中国某研究院的监测数据显示，9月26日~10月9日，20个主要城市共推出土地185宗，环比增加48宗。在成交方面，20个主要城市共成交土地123宗，环比增加24宗。

　　业内人士认为，由于第三季度调控政策存在加码扩散的风险，以及银行继续收紧银根，大部分开发商拿地积极性低于上半年，土地溢价率普遍偏低，底价成交将成为“银十”主流基调。

　　广州：偿债重压急推地

　　■本报记者曾冬梅广州报道

　　国庆节后的第一个工作日，广州一口气推出了位于广州南站的14宗土地，总出让底价约为61亿元。此前，广州南站区域已有两批共15宗土地发布了挂牌公告。至此，广州南站核心区具备出让条件的31宗经营性用地，已有29宗入市，总用地面积超过41万平方米，总出让底价高达157亿元。

　　这29宗土地将在10月25日~11月8日分三批出让。如此大规模的片区土地集中出让，在广州历史上尚属首次。

　　据广州一位土地专家透露，南站的土地出让量超出常规，折射出当地政府回笼资金、缓解财政压力的迫切性。“广州明年有800多亿元的银行债务需要偿还，有关部门已经发话，符合出让条件、能卖的土地要赶紧卖。”该专家认为，虽然集中出让土地能够快速回笼资金，但土地的流拍率也将相应提高，预计大部分土地将以底价成交。

　　29宗地挂牌出让

　　10月8日，广州南站14宗土地进入挂牌出让程序。挂牌公告显示，这批土地的用地性质包括商业金融业用地、商住用地，容积率在3~10之间。其中，有5宗商住用地要求中小套型（90平方米以下）的比例为56%，出让底价均为7000元/平方米。这14宗土地的总用地面积为20万平方米，总建筑面积高达108万平方米，总出让底价约为61亿元。

　　此前，广州已推出了两批南站土地。9月19日，广州南站推出首批9宗经营性用地，总建筑面积达100万平方米，总出让底价为61.4亿元。9月30日，广州南站再次推出6宗土地。

　　截至目前，广州南站共有29宗土地入市，总用地面积超过41万平方米，出让底价高达157亿元。其中，商业金融业用地的出让底价则在5000元/平方米左右。

　　据广州市国土资源房管局有关负责人介绍，广州南站地区是广州“十二五”期间重点打造的高端商务集聚区，规划范围约为36平方公里，可开发利用的土地面积约为18平方公里。其中，核心区3.15平方公里，外围地区14.85平方公里。目前，核心区的土地储备、市政道路设施和公建配套建设已全部完成，交通便利，半小时出行圈可覆盖广州中心区、佛山中心区等重要经济腹地。核心区范围内已有31宗经营性用地具备了出让条件，总用地面积46万平方米，总建筑面积310万平方米。其中，商业总建筑面积201万平方米，住宅总建筑面积108万平方米，商住比例约为2∶1。

　　经纬行研究中心分析师杨靖指出，作为新区域，尤其是定位为商务商贸的区域，广州南站存在一定的开发风险，但该区域由政府主导先行推动，发展商后续跟进，因此开发风险和难度有所降低。

　　有开发商认为，目前广州南站区域并无清晰的产业逻辑定位，在未来还有更多商业机会的前提下，开发商将会考虑进入广州南站的机会成本。

　　出让方式不合常规

　　据了解，广州南站核心区3.15平方公里的土地，相当于广州市约1年半的商品住宅供地规模。此前，广州从未在一个片区集中推出如此多的土地。对此，广州市国土资源房管局局长李俊夫表示，珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]的土地出让，前后超过了15年，是典型的“慢工出细活”模式。与之相比，“快”是广州南站地区的主要特点。据介绍，广州南站将采用统一布置、统一开发、统一出让的开发模式，对土地的开发时限做相应限定，预计5年内核心区将基本开发建设成型。

　　前述土地专家表示，以往广州的土地出让规则是，有节奏地推出一个区域的土地，通过区域成熟度的提升，不断分享土地升值的收益。但此次南站土地的出让方式明显不合常规，背后折射出政府对未来政策走势的忧虑及缓解财政压力的迫切性。“在住宅限购后，未来土地是否也限购还是未知数。现在已有个别城市在搞土地竞买的资格制，算是变相的限购。所以，地方政府开闸卖地可能会成为未来的一个新趋势。”

　　更重要的是，“广州明年有800多亿元的银行债务需要偿还，财政压力很大。”该专家表示，南站近期推出的29宗土地，虽然能快速回笼资金，但也影响了单幅土地的加价空间。“选择多了，很难形成哄抢，预计大部分土地将以底价成交，甚至流拍都有可能。”

　　该专家分析，广州南站的商业用地体量大，存在较大的政策风险，一旦住宅限购政策取消，那商业地产将面临需求紧缩的挑战。 

　　长沙：连续流拍遭遏制

　　■本报记者赵春林长沙报道

　　在楼市“金九银十”无望的背景下，长沙土地市场却在“银十”有升温迹象。10月10日，长沙市土地交易市场推出的5宗地块均顺利成交。虽然都是以起始价成交，但这却是继三季度连续流拍以来发生的新变化。

　　从流拍到底价成交

　　这5宗地块均位于长沙市大河西先导区的热门片区梅溪湖片区，其中有3宗商住用地和2宗纯住宅用地。据测算，两宗纯住宅用地的成交价格为429万元/亩，楼面地价为2799元/平方米；3宗商住用地的出让单价分别为396万元/亩、514万元/亩和514万元/亩。

　　进入今年下半年以来，长沙土地市场一直处于低位。长沙市国土资源局网上出让系统的信息显示，7月份长沙市共有13宗土地挂牌，其中新增挂牌土地7宗、继续挂牌土地6宗，当月有4宗土地流拍。

　　8月份，没有新的商住用地入市，仅新增挂牌3宗工业用地，长沙土地市场出现了住宅用地零成交的尴尬。

　　但土地交易的冷清并未阻拦住地方政府的推地热情。

　　9月份，长沙市大河西先导区推出声势浩大的千亩土地供应计划，新挂牌的7宗土地，底价总计超过40亿元。其中3宗为工业用地，4宗为商住用地。从成交情况来看，除1宗中止挂牌外，其余6宗均以起始价成交，成交量开始上升。

　　但据消息人士透露，9月份挂出的一宗土地，原本十多家公司有意参拍，但到真正竞价时，却只有一家公司到场，最终仅以底价成交。

　　“现在想买地的人还是有不少，但都异常谨慎，再也不是过去那种有地就抢的时代了。”长沙联道地产顾问公司总经理李中亚表示。

　　大型房企抄底拿地

　　值得关注的是，无论是9月份还是10月份，长沙土地市场新增挂牌的土地，基本上集中于大河西先导区。

　　“目前在长沙市湘江以东范围内，真正可推的土地已所剩无几，大河西先导区成了长沙土地市场的热门区域。”当地市场人士表示。

　　该人士认为，大河西先导区数宗地块的顺利成交，对于稳定长沙土地市场的预期，传递了一个积极的信号。“持续的底价成交拉低了长沙的土地价格，中小房企开始离场，但大型房企却在抄底拿地。”

　　在他看来，长沙土地市场的“底价时代”或许并不会长久，一场土地市场热战随时可能上演，溢价的出现只是时间问题。

　　对此看法，长沙新峰地产咨询公司总经理周韩斌并不认同。他表示，三季度长沙楼市存量增幅在逐步放大，土地市场供需比例失衡，住宅成交进入了低迷期。长沙房价未出现明显松动的原因是，豪宅和精装产品大量入市，维持了一定的平衡。

　　据新峰地产统计，三季度长沙市内五区居住、商业、商住用地供应78万平方米，环比增加226%；成交17万平方米，环比仅增加9%。三季度长沙市内五区住宅成交213万平方米，同比跌16%，环比跌14%。在大量豪宅、精装产品推售的情况下，成交均价的增幅仅为3%。同时，在三季度长沙房企销售面积排行榜的前十名中，80%为外来品牌开发商。

　　就未来趋势来看，一方面，地方政府为完成年度土地出让计划，会加大四季度土地的供应量，而在另一方面，开发商并不买账，政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。

　　新峰地产预计，在三季度土地市场供应井喷的情况下，四季度长沙土地市场放量趋势会更明确。从供应结构趋势看，商住综合用地的占比较大，纯居住用地的供应也会有一定增加。

　　杭州：供地大幅缩水

　　■本报记者庞一涛上海报道

　　杭州市2011年度土地供应有望创历史新低。近日，杭州市发布2011年新一期《读地手册》，这是继4月份第一期《读地手册》后重新制订的2011年杭州市区经营性用地供应计划。据了解，该手册收录的推介地块比第一期缩水近五成。

　　来自中国某研究院杭州分院的数据显示，今年前三季度，杭州主城区卖地收入165.3亿元，仅为2010年全年的1/3、2009年全年的1/5，甚至比房地产成交最低迷的2008年还低了20%左右。业内认为，杭州市今年有望再创土地供应量历史新低。

　　“收缩供地计划是一种市场行为。”杭州市本土房地产研究机构汉嘉房地产咨询有限公司副总经理陈焕春分析认为，由于2011年土地成交遇冷，当地政府为了防止土地贱卖而减少供应，是顺应市场形势的一种反应。

　　黄金地[简介 最新动态]块“暂时消失”

　　来自杭州土地网的信息显示，新一期《读地手册》共收录杭州市区已具备出让条件的经营性用地47宗、合计2457亩，与上期《读地手册》收录的88宗土地、合计4511亩相比，总量缩水46%。

　　根据今年前三季度的土地出让数据，杭州市主城区只有34宗地块成功出让，收录在第一期《读地手册》中的地块占了近一半，大多数地块依然待字闺中。然而，翻看最新的《读地手册》，不少被收录在上期《读地手册》中、尚未出让的地块已不见踪影，有些板块先期推介的土地甚至集体消失。

　　“例如业内比较关注的普福板块首期推介的地块就全部撤掉了。”中国某研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，不仅类似于普福板块的新兴房地产区域推地放缓，杭州市地理位置优越的主城区上城区、下城区区域内的多个黄金地块也“暂时消失”了。

　　对比两期《读地手册》可知，出现在首期《读地手册》中的上城区玉皇山南2宗地块、西湖区五里塘7宗地块、拱墅区申花单元5宗地块以及江干区凯旋单元、普福等板块的许多地块均未被列入新一期的《读地手册》。这意味着，这些板块暂时不会有土地出让。

　　“收缩土地供应是政策收紧后，地方政府的必然反应。”陈焕春认为，由于近期政策调控持续收紧，导致土地市场成交走低，政府缩减土地供应计划是顺应市场形势的举措。

　　“成交倒逼供应”

　　曹旭东也表达了类似的观点。他认为，杭州市今年不仅土地出让成交量走低，同时成交价格也相对平淡。“今年杭州市没有出现价格过高的‘地王’，甚至很多地块的成交价大幅低于市场预期。”

　　来自中国某研究院杭州分院的数据显示，今年前三季度杭州主城区卖地收入165.3亿元。与2010年同期相比，2011年前三季度杭州主城区出让宅地宗数15宗，同比下降6%；宅地成交面积748亩，同比下降33.4%；宅地成交金额100.7亿元，同比下降54.1%。 

　　有业内人士认为，从目前杭州市各地产板块的供应量来看，申花板块的存量房并不少，2009年和2010年都有不少土地出让，目前在售和今年年底将要面市的楼盘过多，由于竞争激烈，地价有下行趋势。而像凯旋单元这样在市中心比较难得的宝地，如果在淡市中低价出让，则会大幅减少土地收入。  

　　“有些板块的供应量已非常充足，有些板块还没有充分开发，在目前土地市场低迷的情况下，政府选择待价而沽，等市场复苏了再拿出来，也在情理之中。”当地一位不愿透露姓名的业内人士表示。

　　杭州市不仅仅在收缩土地供应量，也在调整土地出让结构。近期，杭州市的土地出让以商业用地为主，住宅用地则被“雪藏”。10月份，杭州主城区共有9宗地块挂牌出让，几乎是商业用地独撑大局，只有一宗为宅地。

　　“这是成交倒逼供应。”陈焕春认为，房地产政策调控的目的是挤出投机性需求，同时增加土地供应量。但在目前市场走低的前提下，土地价格势必走低，地方政府并不愿意承担贱卖土地的代价。