又是别人的小区！九江一小区物业费不升反降

12月9日，湖滨花园北区单元代表群里一片热闹，“D栋三单元，一共12户，11户同意，1户没填。”“C栋总共16户，15户赞成，1户弃权。”“D栋一单元，12户全部赞成。”“D栋二单元，12户全部赞成。”……这是小区业主代表对明年是否继续执行居民自治进行投票统计。很快统计结果出炉，整个小区210户，除32户弃权或不回答（业主长期不在此居住）外，其余全部赞成通过。

作为一个真正实行居民自治的小区，业主卢先生非常骄傲：“我们小区物业费收得快，三天就能收到90％，明年我们还继续自治！”

自治也是顺势而为

在湖滨花园北区的门口，有一幅巨大的春联。上联是：自力更生开启全民自治新时代，下联是：奋发图强同贺美好幸福中国年。纸张已经褪色，但字迹依然清晰。

卢先生告诉记者，这是2020年春节前确定了居民自治方案后张贴的，春联的内容是业主们对未来的期盼。

湖滨花园北区试图自治管理是从2019年下半年开始的。“当时的物业费是0.37元，物业公司觉得价格太低，提出要涨价，且涨幅较大。”卢先生介绍，涨价方案大多数业主都无法接受，于是物业公司提出将在年底退场。

湖滨花园北区并不大，但是如果没有物业公司，今后的生活服务怎么办呢？当时就有居民提出自治，“但是也有很多反对声音，”卢先生说：“他们觉得专业的事应该由专业的人去做，一旦自治没搞好，小区将陷入一片混乱，对生活不利。”在两方的争论中，后期考察的几家物业公司也没有得到小区业主的一致认同，而新年就要来临。

“总不能春节活在垃圾里。”在临时业委会的倡议下，每户上交了100元卫生费，开始了为期两个月的自治试运营。紧接着新冠疫情的突袭让居民们更加紧密的团结起来，两个月时间小区运行平稳，卫生有序，一下子就坚定了大多数居民同意自治的决心。

开头就不能有私心

小区没有正式的业委会，只成立了临时业委会，朱恒是临时业委会的灵魂。2019年，小区面临着无物业状态，山川岭社区党支部书记罗美蓉找到朱恒，“你带个头，把小区业委会的事情挑起来吧。”

之所以选择朱恒，一是因为他是小区老业主，二则是因为他是退役军人、老党员。

那个时候小区不要说业委会，连个业主群都没有。

朱恒从头做起，他打印了一张二维码贴到每个单元的门口，自己就站在那里叫往来经过的邻居们扫码进群。“一开始，大家都觉得我像骗子。”朱恒笑着回忆，“虽然是老业主，但是邻居们彼此之间根本不认识。”朱恒的话得到卢先生的认同，“我根本不认识他，莫名其妙让扫码，我当然不干。”也正是因为如此，小区许多人认识了以前是营级的朱恒，并玩笑着叫他“营长”。

业主群建立后，很快选出了业委会成员，又发展了17个单元代表。“每个单元代表负责自己单元的意见收集和费用缴纳，”朱恒表示，代表们对自己单元相对熟悉，这样不仅方便工作，也更容易建立信任感。

“很多时候，业主和物业公司之间就是缺乏基本的信任，所以才会矛盾重重。那么现在我们自治，就一定要建立这种信任，把小区管好，事情做好，形成良性循环。”

要自治，可是怎么自治呢？朱恒和其他代表一起到市内各个小区考察，“他山之石可以攻玉，”朱恒说：“我们把别人做的好的地方记下来，不好的也记下来，然后结合自己的情况来思考怎样落地。”

经过一系列的思考和讨论，最终形成了自治管理方案，也组成了以7人为核心的管理团队。小区聘请了一个物业经理，两个保洁，三个保安。临时业委会成员各有分工：朱恒管钱，何顺燕和程应贵负责物业团队的日常管理，陈香萍负责记账，聂斌和张文斌负责小区的门禁管理系统和小区监控改造……

“业主自治属于公益性，目的是维护本小区全体业主的整体利益和相关权益。”朱恒说：“所以我们这些人不能有私心。我们和小区所有业主一样，该交的钱一分不少；参与自治管理做的工作一分钱不拿，甚至贴钱。”

定了调子好唱歌

在过去的一年里业委会成员写了近十万字的各种章程。“想做好管理，先要学习相关条例。”于是大家找来各种资料研究，又反复琢磨收费的价格和方式，“定了调子才好唱歌，有了规程才好做事。”

在业主代表们反复的研究、争论、修改中，自治管理方案、停车收费标准、小区财务管理办法、业主反映意见建议相关诉求程序、致全体业主的一封信等等相继出炉。“大家的事，大家一起商量着办，一起来决策。我们临时业委会，是小区业主的服务团队。我们所有的事情都会经过业主代表大会，各种情况也都会张贴告知。”

以更换门禁为例，业委会先期考察了三家门禁品牌，三个品牌也各自给出了报价和维护方案。“业委会把三家的情况都贴在小区门口公示，”卢先生回忆，“我们在群里发表意见，也有业主在公示上写留言，要业委会货比三家，不仅仅考虑价格，更要保证质量。”经过多方比较，最后才确定门禁方案。

停车也是小区的大问题。“我们是老旧小区，公共空间特别少，满打满算只有70个停车位，根本不能满足所有车主的需求。”

怎么办呢？业委会先把小区所有车辆进行登记，“包括长期停放的，不住在这里但需要偶尔停放的，只有摸底清楚才能确定停放方案。”最终停车方案就是根据几种类型的车辆“区别对待”。业主长期停放的车辆以包年形式交费，业主偶尔停放的包月收费，外来车辆按时收费。不同车辆不同收费的方式赢得了居民认可，但是小区内车位不能满足需求的问题还是不能解决。

“这个就需要大家的理解了，我们把这个费用称为准入费，而不是停车费。”朱恒解释，交了这笔钱就有进入小区的资格，至于车位，先到先得，互相理解。

5分钱也是自治的福利

经过一年的自治，虽然还是有瑕疵，有争论，但是成绩也是肉眼可见的。12月7日，小区临时业委会向全体业主公布了今年的财务运行情况和明年的收费预计，因为今年财务运营状况良好费用还有结余，所以住宅物业费明年下调5分，将按照0.45元／平方米，停车费一年400元施行。

2020年小区物业费是0.5元，停车包年600元。“这里面主要是包括了更换门禁的费用，所以明年停车费就下调了200。”朱恒告诉记者，小区物业费和停车费是综合测算了小区整年度需要的全部费用后，倒推出来的。“需要多少钱就收多少钱，毕竟都是给大家服务，不是盈利。”在2020年，财务账目基本做到了每月公开，“为什么说基本，那是因为我们的账目很简单，后来觉得每月公开没必要，就改成每季度公开，下一次就等年底。”

今年业委会把17个单元代表扩展为35个，“小区自治是群众工作，群众工作就要有群众基础。”朱恒说：“之前的17个代表给我们的管理打下了很好的基础，但接下来小区的很多事物还需要更多有能力的人参与进来，大家一起献计献策把我们的生活搞得更好。”