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昨天开始
房贷利率换“锚”
其计算方式发生巨变
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根据央行的规定，在修改房贷合同时，买房人有两个选择：一是选择固定利率，也就是说，在房贷期间不管LPR利率如何变化，你每个月的房贷也固定不变。二是选择浮动利率，即你的房贷利率随着LPR的变化而变化。LPR利率增加，你的房贷利率也增加；LPR利率降低，你的房贷利率也会降低。
来源：中国人民银行网站
你的选择就这么一次机会，犹如下棋一样，落子不能悔。合同一修改，就不能变了，整个还贷期都是按照这种利率计算方式。
有很多网友在咨询，转换后的房贷利率如何计算？房贷究竟选择固定利率好？还是浮动利率好？哪种可以少还房贷？
我们先来看下转换后的房贷利率如何计算：
众所周知，之前大家的房贷利率也不是全部相同的，有人拿到了9折的优惠，有人却要上浮15%。那么，房贷利率转换之后，新的房贷到底是怎样的？
转换后，重签之后的第一年，你的贷款利率是不变的，所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。
之后的计算公式如下：
如果约定2020年3月1日转换为LPR，每年1月1日为重定价日，重定价周期为1年，加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月20日发布的相应期限LPR。
从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），新执行的利率=2019年12月20日相应期限LPR+加点数值。
之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价周期的重定价日，实际利率=重定价日最近一个月相应期限LPR+加点数值。
这里看不懂没关系
举个例子你就懂了
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案例1
张先生买房幸运的赶上了房贷利率打折，即基准利率4.9%打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。
如果选择固定利率，以后房贷利率都按照4.41%执行。
如果选择在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，他的加点数值为-0.39%，4.41%（张先生现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，也就是2020年3月30日至12月31日期间，执行的利率水平仍是4.41%（4.8%－0.39%）。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+（－0.39%），此后每年以此类推。如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.6%，那么利率水平相应调整为4.6%+（-0.39%）=4.21%。
简言之未来不论LPR怎么变动，张先生的实际住房利率为LPR+（-0.39%）。
案例2
李小姐是在2019年刚买上房，按首套房贷利率较基准利率上浮15%，为5.64%。
如果选择固定利率，以后房贷利率都按照5.64%执行。
如果选择在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，她的加点数值为0.84%，5.64%（李小姐现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=0.84%，也就是2020年3月30日至12月31日期间，执行的利率水平仍是5.64%（4.8%+0.84%）。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.84%，此后每年以此类推。如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.6%，那么利率水平相应调整为4.6%+0.84%=5.44%。
简言之未来不论LPR怎么变动，李小姐的实际住房利率为LPR+0.84%。
需要注意的是，加点一旦确定，将会伴随整个还款周期。下面，以基准利率（4.9%）上浮或折扣的不同比例进行了计算，大家可以参考。
至于该选固定利率还有LPR浮动利率，这个问题其实谁都不能给出一个准确的回答。
1、如果选择固定利率，则意味着在LPR下调的时候，无法享受下调的好处，但在LPR上调的时候，固定利率则更划算；
2、如果选择浮率，则意味着在LPR下调的时候，可以享受下调的好处，可一旦LPR上调，则意味着比过去要承担更大的利息负担。
所以对于贷款人而言，选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。
选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀，LPR必然上升，带动房贷利率上升。
那么，LPR的走势会如何呢？
目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，而我国的利率相比于几年前也已经大幅下行，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%，而如今不到5%。利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。
就在27号，央行副行长刘国强表示，下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。
具体该怎么选？
融360大数据研究院分析认为，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。
陈嘉宁提示说，作为利率市场化的产物，LPR的长期走势存在一定不确定性，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，进而加重房贷借款人的还贷负担。
他建议，对于剩余还款期限不长的借款人，或者利率变化不敏感的借款人，可以选择参考LPR定价，以享受中短期LPR下行带来的月供减少，即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于借款人的生活影响不大。
总结建议大家，如果以前享有不少利率折扣的买房人，不变最为稳妥。如果利率有上浮的人，根据剩下的还贷时间和自己的收入情况确定，如果计划提前还完房贷，具体目前的趋势，选择LPR利率相对有利。当然，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。
如果你选择正确了，会省多少钱呢？
假设以60万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息4090元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%，那么实际利率是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约3923元，下降了167元，一年可节省2004元，20年可以节省4万元。
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