房地产基金到2万亿指日可待 政策紧缩会引发系统风险

    深圳市德信联合股权投资基金管理有限公司董事长陈义枫认为房地产基金未来发展乐观。

    眼下，房地产基金可谓炙手可热。不仅一些PE大佬改弦更张或分身做起了房地产基金，连万科、金地、华润、复地、滨江房产、世茂股份等知名开发商也宣告试水房地产基金。清科研究中心数据显示，房地产私募股权投资基金在2010年共有10只基金募集到位18．59亿美元。2011年仅第一季度，就有5只房地产基金募集到位9．59亿美元。8月26日，中国房地产投资基金联盟又宣告成立。

    那么，房地产基金热潮涌起的原因是什么？其发展态势如何？未来将怎样？昨天，深圳商报记者带着这些问题，采访了中国房地产投资基金联盟华南地区唯一发起单位、深圳市德信联合股权投资基金管理有限公司（以下简称“德信资本”）董事长陈义枫。

去年开始呈爆炸式增长

    记者（以下简称“记”）：房地产基金是从哪一年开始火爆的？你认为现在房地产基金热潮涌起的原因是什么？

    陈义枫（以下简称“陈”）：房地产基金以前也有公司在做，但市场需求不大，组织形式也不太明朗，那些只能算是房地产基金的萌芽。

    一直以来，房地产企业融资结构就不合理，尤其表现在对银行依赖度过高。随着2009年底调控措施陆续出台，限价、限购、限贷，甚至限抵押登记，房地产界遭遇了十多年来最为严厉的打压。资金需求量极大的房地产业由此遭遇资金瓶颈，国内运作模式已经成熟的私募基金这时恰好弥补了房地产业的资金缺口。另外，国内日趋活跃的民间投融资培育了大量有投资意愿和投资能力的投资者，他们与正处资金饥渴期的房地产业一拍即合。

    从去年初开始，以中信信托成立专门的地产私募基金管理平台为标志性事件，房地产基金日趋火爆。如果把2010年称为国内房地产基金元年，那今年就是房地产基金快速扩张的一年。

    记：目前有多少公司在做房地产基金？

    陈：具体有多少公司在做房地产基金？这不好统计。不过，我把他们大致分成三类：第一类是信托公司，由于其信托产品受限制，转而改变形式以私募的方式操作，这一类用的还是信托的套路，只是法律架构改成私募了；第二类是一些大规模的国有房地产集团和PE公司，见这块蛋糕很大，万科、金地、华润、复地、滨江房产、世茂股份等知名开发商均已试水房地产基金；第三类就是一些民营地产基金管理公司，如这次搞房地产基金联盟的主体共36家，以及一些刚起步没有加盟我们这个联盟的房地产基金公司。以上三类加起来共计有100余家，当然可能还有更多如做融资中介的、做投行的、做PE的，也想加入这一行，正在努力，不过没有取得突破，这可能是一个很大的数目。房地产基金作为一个新鲜事物，正呈现出爆炸式增长的趋势。

资金规模每月都在刷新

    记：目前国内房地产基金的资金规模有多大？

    陈：目前管理资金规模比较大的是前两类，他们管理的基金规模动辄十几亿、几十亿甚至上百亿。而民营地产基金管理公司管理的资金虽然不大，但其扩张的速度很快。去年年底还不到100亿，到目前为止我估计已接近500亿，而且这个数字每个月都在刷新。

    记：房地产基金募集资金的途径主要有哪些？

    陈：我前面把房地产基金公司分成三类，其实出身不同募集资金的途径也不同。第一类主要通过银行和自建发行渠道发行基金产品来募集；第二类主要通过第三方财务管理机构来发行募集，比如诺亚。第三类地产基金的发行比较困难，银行看他们出身低微，不是很支持。另外，像工农中建四大银行，由于国家对房地产行业实施严控政策，他们即使想发也不敢发。因此，第三类房地产基金公司主要靠与品牌房地产开发商结成联盟，再来确立发行方式。

    我们德信资本采取的是多种渠道并行的方式，如果用款单位是一线品牌的开发商，我们就走银行的渠道发行，如我们现在正和华润置地联手发行的一只规模为6亿元的基金；如果是三四线城市的优秀开发商，我们就用自己的渠道来发行。但是通过自己的渠道来发行有一个问题，就是募集能力不够，每只基金的规模会受到限制，一只基金一般只能达到一两亿的规模，我们现在基本每月发两到三只。

最大机会在三四线城市

    记：现在房地产基金的现状如何？有没有什么乱象？

    陈：房地产基金从业人员一类是来自于信托，一类是来自于PE，应该说素质都比较高，风险意识、规范意识都比较强。房地产基金属于创新型的金融服务模式。如果把其归为民间金融业，我认为他是最规范的民间金融业。房地产基金首先在利率上就是合法的，我们公司从开发商那里获得的回报率大概在15%到22%之间，整个行业差不多是15%到25%之间，这些都在法律规定之内。如果要说乱象，主要是担心今后行业做大之后，会有不恰当的人进来乱做，给行业蒙羞。

    记：你认为房地产基金的风险有哪些？

    陈：我认为最大风险还是房地产紧缩政策带来的政策风险，这种风险会引发系统风险。到目前为止，紧缩政策已经非常严格了。但会不会进一步严格？这也不好说。现在限价、限购、限贷，甚至限抵押登记，不知道还会紧缩到什么样子。

    我认为，如果银根放开，紧缩政策放开，对于一二线城市的房地产开发商来说，资金回笼将会趋好，固定收益类的房地产基金收益可能会降低。但对于广大三四线城市的开发商来说，他们的资金面从来就不太松，即使国家银根松了，他们的资金面也会比一二线城市要紧。因此，在同样政策打压下，楼市比较温和的三四线城市政策风险相对小。我不认为城市越大越安全，我认为房地产基金最大的机会在三四线城市。作为深圳的公司，德信资本在深圳没做一个项目，反而把主要精力放在了做三四线城市即地级市的项目上，就是基于这种考虑。

    第二大风险是房地产开发商带来的风险。如果开发商的团队比较弱，能力不足，那么在项目开发中会不断犯错误，房地产基金也会不断为这样的错误交学费。所以，我们合作的对象尽量找三四线城市的三甲开发商。

    第三大风险是项目风险。项目不好风险自然就大，房地产基金要通过选择好项目来规避风险。我们的做法是，主要做成熟地段住宅为主的项目，不做纯商业地产项目，纯商业地产项目对开发商的能力要求太高，目前有这种实力的开发商还太少。

规模到两万亿指日可待

    记：你刚才说，房地产基金的主要风险是政策风险，请问如果房地产严控政策解除，银根放松，房地产“不差钱”了，房地产基金还会这么火爆吗？他们会不会退出历史舞台？

    陈：中国的开发商是学香港的，他们什么都做、什么都能、什么都有。但是西方，像美国就不是这样的，美国的开发商是很小的，基金是强大的。开发商只是受托来管理这个项目而已，他们只是一个项目管理人。

    德信资本在房地产基金领域无论是基金模式，还是推广方式方面都进行了创新。我们的基金类型有固定收益类基金、夹层基金、主动型基金，每一类里面还分单一型和结构性两种。推广方式上，我们推出了代理商模式。此外，我们还准备在基金销售模式方面创新。

    以创新推出的主动型基金为例，我们可以跟开发商联手输出品牌，运作更多项目。这样基金不再仅仅是开发商的一个融资平台，更成了一个产业投资工具。通过主动型基金，我们跟一些大牌开发商合作时，开发商几乎不用出钱，他跟我们都成为了项目管理人，过去全能开发商的模式也由此被，取而代之的将是房地产综合运营商。

    单凭这一点，我认为房地产基金就不会因银根一松而退出历史舞台，而是会在经历这一轮爆炸式增长之后，慢慢步入良性、持续、快速增长的轨道。

    记：你认为未来地产私募基金发展的趋势怎样？

    陈：一片光明，前途无量，但是，要注意健康成长。我甚至认为房地产基金的规模可以迅速超越目前疯狂的VC／PE基金规模，因为中国房地产市场容量巨大，房地产基金发展到2万亿指日可待。如果内资放开，甚至可以交易上市（REITS），那十万亿的规模都不成问题了。

    原题：房地产基金回报率最高能到25%