传统房企走向多元化 开发商业地产是市场导向？

      每个行业发展从稚嫩走向成熟都要经历着改变，楼市亦是如此。福州楼市从最初的由包工头转变为开发商，到后来的小开发企业逐渐淡出楼市，寡头现象初显，再到如今大型企业从单纯的住宅开发到介入商业地产、保障房，甚至是基础设施领域。近期，泰禾集团在五四北开发的泰禾城市广场正式亮相，中庚集团今年也将潜心打造位于海峡国际会展中心旁的五星级酒店——中庚大酒店，房企走向多元化，更贴近了城市运营商的角色，这种转变是市场驱使还是开发商主动求变呢？

　　现象 传统房企走向多元化

　　今日，泰禾城市广场以八联版面的大气势见端本报，宣告泰禾集团开发的首个城市综合体正式亮相，也意味着泰禾集团已全面介入商业地产领域。

　　据悉，泰禾城市广场是一个集休闲、娱乐、美食、商务、办公于一体的大型国际型城市综合体，沃尔玛、中影国际影城等诸多国际品牌商家都表示了强烈的入驻意向。泰禾城市广场的来临，无疑将填补拥有80万居住人口的福州北城大型商场缺失的空白，同时将拉升整个鼓楼，乃至整个大福州的商业品质。

　　2010年9月27日，福州海峡国际会展中心东北侧，福州市仓山区“五大战役”重点项目“中庚大酒店”奠基典礼隆重举行。中庚集团步入快步发展期，进一步实现企业发展重大战略转型和全国性业务布局，一个融房地产开发和酒店服务业并举的全新运营服务商逐步成型。

　　中庚大酒店作为海峡国际会展中心的重要配套酒店，将树立福州高端酒店服务产业的新标准，并将进一步提升海西会展业的功能和水准，为福州经贸交流发展添砖加瓦，并为福州建设东部新城、宜居福州形象的提升起到积极的推动作用。

　　中庚、泰禾作为传统房企的杰出代表纷纷转战商业地产领域，而接下来又将有阳光城集团开发鳌峰洲一商服用地，房企走向多元化成为了未来的发展方向。

　　分析 住宅市场受严控，政策驱使？供需关系决定，市场导向？

　　住宅市场受严控，政策驱使？

　　在今年的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一提出了中央政府对房地产市场调控的方向不会动摇，并将有可能成为常态，让开发商做好长远打算。

　　从限贷、限外到限购，调控政策一个严过一个，市场确实受到了比较大的冲击，群升置业营销总监郝先俊表示，限购让有钱人无法买房，刚需族成为购房主力，而刚需族对如今的房价显然感觉压力不小，加上目前银行贷款门槛高，首付比例和利率都做了提高，住宅市场正面临着重大的考验。

　　如果说住宅市场的严厉政策是对商业住宅的间接促进的话，严禁住改商的条例出台无疑将是对写字楼最直接的利好。

　　供需关系决定，市场导向？

　　国广一叶董事长叶斌认为，房企走向多元化主要是市场因素决定的，需求决定了生产。在目前本来就缺少投资渠道的环境下，住宅市场被严控，投资缺了一条腿，而商业地产不受限，从租售比的角度上看，其收益率也远远高于住宅，且作为近几年刚崛起的商业地产，其还存在升值空间。

     据福州市房地产交易登记中心数据显示，目前福州市区可售楼盘334个，存量住宅14479套，总面积187.15万平方米，而年初市区存量住宅总量不到1万套。这与最近每周平均300多套的成交套数，显然形成落差，供过于求的现象已十分明显。

　　出现这样的原因一方面是由于2009、2010两年大量的土地出售，如今大部分都以可售住宅的形式出现，另一方面是开发商对后市的不确定性，加快了推盘节奏。

　　与此相反的是，城市化进程的主流方向是不会改变的，届时将带来大量的公司、人口。如今的写字楼市场依然供不应求，福州多中心发展模式已初具雏形，大型城市综合体对新区的发展不仅有带动作用也便利了周边居民。

　　增强抗压性，房企求变？

　　房地产行业的资金密集性特征决定了房产行业实质上是一个准金融行业。因此资金链对企业而言显然是重中之重。

　　中庚集团企划总监王锋认为，企业走向多元化，是企业寻求快速平稳发展的必经之路。对于房地产企业来说，如何获取资金是其健康运行的关键所在。目前，房地产行业面临重新洗牌，虽然这并不必然意味着大者更大、弱肉强食，但是，适者生存却是真理。这不仅需要企业思考创新金融的模式，探寻企业发展的多元化，更需要用战略的眼光纵览整个地产市场政策调控、城市规划，同时，找到适合的运作模式，打造企业的品牌形象，才是立足之本。

　　当企业走向多元化的同时，虽然面临的考验更多了，但应对压力的能力也得到了提升，这就等于多了一个生存技能，当住宅市场这条腿瘸了的时候，至少另一条腿还能正常行走，保证了企业平稳发展。

　　挑战 开发商综合实力面临考验

　　商业产品与住宅产品最大的区别在于运营周期的不同。住宅项目可视为一次性买卖，而商业产品的运营可能是长期的、繁琐的。

　　叶斌认为，开发商所面临的最大考验就是自有资金是否雄厚，并不存在利润风险。对于城市综合体而言需要经历招商、前期培育等阶段，如果对于一个新区而言，其培育期可能更久，因此对开发商的资金要求较高。

　　而王锋则表示，开发商业地产将是对开发商整体实力的考验。一个商业项目通常要经历综合考察、招商、后期管理等方面的问题，以万达集团为例，其自身拥有70%的业态，只出售30%的产品，这样就保证了城市综合体的质量和业态类型，这对于开业后的培育期有显著帮助，而如今大量的城市综合体入市，它们是否都能保证业态形式，大房企或许能做到，但小企业呢？就算是宝龙这样已经成熟的商业中心，里面的商铺也经历了多次的转让。

　　但是，王锋也指出，开发商的多元化发展同样面临着机遇。随着城市的扩大，传统的市中心商圈由于交通等硬件设施的落后已无法满足人们的需求，如今，尤其是二环、三环边上交通便利的大型居住区，如五四北、金山等区域的城市综合体将迎来重大发展前景。