要贷款买房就得交“置业担保费”涉嫌垄断

    购房时置业担保服务费应不应该交纳？已被强制收取的，是否应该返还？近日，景德镇有多位市民投诉，称被房管局强制缴纳置业担保服务费。

    新法制报记者实地调查获知，作为景德镇地区惟一的置业担保中介机构——景德镇市置业住房中心虽否认强行要求贷款者缴纳置业担保服务费。但记者接触的一些购房者中，几乎不约而同地都在毫不知情或者被动的情况下缴纳了此款项。实际上，这违反了《住房置业担保管理试行办法》中要求的“住房置业担保应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则”。

    法律人士表示，商业银行与住房置业担保公司达成协议，没有正当理由而强制担保属滥用市场支配地位，涉嫌垄断行为。

    购房者被要求缴纳置业担保服务费

    房屋中介人员说，置业担保服务费在银行贷款下来之后就得缴，并且不论公积金贷款还是商业贷款，在景德镇都要交。

    近日，景德镇市的朱先生正为自己购买的第一套房产办理手续。为买下这套房，他从银行按揭贷款19万元，共15年还款期限。

    在办理按揭贷款手续时，购房中介给他介绍了缴费清单，上面包括“要交纳评估费、抵押登记费、公证费、保险费，置业担保服务费”。

    朱先生被要求缴纳的置业担保服务费以千分之二的比例收取，以“贷款金额×贷款年限×千分之二”计算，其要缴纳5700元的置业担保服务费。

    购房中介的业务员告诉朱先生，置业担保服务费在银行贷款下来之后就得缴，并且不论公积金贷款还是商业贷款，在景德镇都要交。

    朱先生很不解，作为一个普通购房者，任何一项费用的增设都可能是负担，再说，自己并没有向景德镇住房置业担保中心提出担保的要求，怎么没有预先说明就列了这个收费项目？

    同样感到不解的还有饶先生。

    饶先生向新法制报记者出具的一份“担保费”发票显示，其共向景德镇市住房置业担保中心按贷款千分之二的比例缴纳了3144元。

    “置业担保服务费”该不该交？

    有固定稳定收入，具备还款能力，首付也已付清，怎么还要求置业担保？

    朱先生对置业担保服务费存疑虑：“我有固定稳定收入，具备还款能力，首付也已付清，怎么还要求置业担保？”

    饶先生表示，自己也糊里糊涂交了这笔钱，至于这笔钱该不该交，该依什么比例来缴纳，还款后是否该退还，至今都不甚清楚，“这笔费用含在其他税费里一起缴了”。

    这样的质疑声，在多位市民递向景德镇住房置业担保中心的投诉信件中反映了出来，他们质疑置业担保服务费是不合理收费，强制缴纳是“霸王措施”。这样的质疑声音在网上也充斥着。

    景德镇网友“齐敏”反映自己被强制缴纳担保费6000元：“我上网查了，国家有明文规定购房者可自愿选择担保。我去景德镇房管局问，回答是按揭贷款必须要到置业担保中心做担保。”

    网友“GDBZH”声称也有同样遭遇：“有固定稳定收入，完全具备还款能力，有所购房产抵押给银行，首付了50%的款项，银行有什么风险啊？强制要我缴纳2万元的置业担保费。”

    作为主管单位的景德镇市房管局给出的答复是：“住房置业担保的收费依据有：建设部、中国人民银行《住房置业担保管理试行办法》；景德镇市物价局相关文件，详见景价费(2002)35号文；收费证号：2123。担保费是贷款金额乘以贷款年限再乘以千分之二，这一收费是经物价部门审批的。省发改委805号文件并没有对此项收费作免收的规定。”

    然而，记者查看《住房置业担保管理试行办法》发现，办法强调的是：“住房置业担保应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。任何单位和个人不得干预贷款人及担保公司的正常经营活动。”该条规定充分表明作为贷款人有选择住房置业担保与否的自由。

    据新法制报记者所掌握的材料显示，虽然房管局并没有下明文强制收这笔费用，但是购房者却大多在不知情或者不情愿的从购房中介、开发商、银行等处办理了置业担保服务费。

    在景德镇市，申请住房公积金贷款的条件较为严格。2004年3月24日，景德镇市人民政府颁发的《景德镇市个人住房公积金贷款管理细则》规定借款人申请公积金贷款必须具备的条件中就包括：“同意按照法定担保方式进行担保。”

    “我们的服务就是为购房者承担风险”

    交纳担保费是为了保证让购房者能如愿取得贷款，“我们的服务就是为购房者承担了风险，这是有偿收费。”

    对“强制收取置业担保服务费”一事，景德镇市住房置业担保中心主任闻春晖对新法制报记者解释说，近日他们也多次接到类似投诉，现已以书面的形式对相关投诉作出了书面答复。

    闻春晖称，住房置业担保中心虽然是景德镇市房管局下属事业单位，但是也属于自负盈亏的企业化经营。景德镇市住房置业担保中心没有强制要求过购房者。之所以此类投诉甚多，估计是有人想染指该业而故意造的舆论。

    闻春晖称，交纳担保费是为了保证让购房者能如愿取得贷款，如果购房者不按合同还清贷款，房产交易中心有权处置其抵押的房产。担保费是一项服务费用，不过即使购房者一次性还清贷款本息时，相关的担保费依然分文不能退，“我们的服务就是为购房者承担了风险，这是有偿收费”。

    闻春晖表示，在办理产权交易手续时，该中心并不强制要求贷款购房人办理住房置业担保手续，并且通知各县(市、区)不得强制贷款购房人办理住房置业担保手续，究竟需不需要担保最终取决于银行，银行的房贷规定不同决定了其方式不同，有的银行需要担保，有的银行不需要。

    缴纳与否主动权不在购房者

    业内人士称，很多开发商在售房时已定好了合作银行，这就决定了买房者交不交担保费的主动权不在自己。

    那么购房者有没有选择的权利呢？

    8月26日，对于以上市民所反映内容，新法制报记者以贷款者的身份曾向景德镇市豪德广场附近农业银行、建设银行等银行询问“办理按揭是否必须要担保”一事，得到的是肯定的答复。

    据农业银行一位工作人员告知，要从申请住房贷款，是必须要到住房置业担保中心办理担保业务的，而置业担保服务费是涵盖在评估费、抵押登记费、公证费、保险费等一干收费中，一起缴纳的。

    建设银行一位工作人员也表示需要担保：“这些收费其实都一般都是开发商与银行接洽，具体要缴什么费用，一般都会由开发商协调好。”

    有业内人士称，很多开发商在售房时已定好了合作银行。也就是说，购房者在哪家银行办理房贷取决于开发商，购房者是无权选择贷款银行的，这就决定了买房者交不交担保费的主动权不在自己手中。

    新法制报记者了解到的信息表明，景德镇住房置业担保中心与商业银行、信用社都签有住房贷款担保合作协议。

    对于“担保中心与商业银行有合作协议”，新法制报记者事后也从闻春晖处获得了证实。

    有意思的是，按照相关规定，隶属于景德镇市房管局的住房置业担保中心是景德镇当地惟一一家个人贷款担保机构。因此，如果购房者向银行申请贷款，在各种合作关系作用之下，购房者对该项收费的选择自由度也变得狭窄。

    另据了解，住房置业担保机构是营利性组织，业务营销时往往宣称住房置业担保机构与购房交易中心是同一单位，这就极易给购房者产生“如果不履行担保手续就办不成贷款”的误导。

    今年已办理置业担保3000余户

    今年初到目前为止，景德镇市住房置业担保中心替该市3000余户办理了置业担保，累计达23000余人

那么，这么多年来，景德镇地区置业担保服务费的征收覆盖率是多少呢，又有多少费用被“强制”收走了呢？

    据2009年景德镇市对外公布的一项数据显示，商业贷款户数15000户，担保金额18.5亿元，公积金贷款5400户，担保金额6.5亿元。公积金贷款担保全面覆盖，商业性住房贷款担保覆盖率达90%，非住房贷款覆盖率在50%左右，担保总额26亿元。

    据闻春晖介绍，今年初到目前为止，景德镇市住房置业担保中心替该市共3000余户办理了置业担保，累计达23000余人。

    对于今年景德镇市住房置业担保中心收取置业担保服务费的覆盖率为几何，闻春晖并没有明说，只是表示，置业担保服务费的款项都是有制度明确，不会到处乱用。

    闻春晖告诉新法制报记者，置业担保中心起到替购房者向银行连带责任担保的作用，当购房者不能及时还款时，银行会直接扣划担保公司的保证金充抵当事人的贷款，担保公司再向购房者追偿。

    据闻春晖说：“每个月都有还不上的购房者，需要担保中心为其接续垫付，这些都得依靠经营，置业担保中心也得考虑生存。”

    律师称强制担保行为涉嫌垄断

    商业银行与住房置业担保公司达成协议，限定交易相对人只能与其进行交易，或者只能与其指定的经营者进行交易的行为涉嫌垄断

    据新法制报记者了解，住房置业担保机构从事贷款方面的法律法律法规甚少，基本上参照了金融机构的贷款管理办法。较为明确的是2000年建设部、人民银行发布的《住房置业担保管理试行办法》。

    对于此类“强制担保”行为，江西法报律师事务所律师肖文军说，住房置业担保，是指住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

    肖文军称：“住房置业担保是商事行为，应当依法遵守商事法律基本原则——自愿原则，自愿原则至少有两层含义，一、当事人双方都有选择是否订立合同的自由；二、任何一方不得将自己的意志强加给另一方。如违反一方意愿强制收取置业担保费，这一行为是无效的民事行为，依法应当返还。”

    肖文军认为，商业银行与住房置业担保公司达成协议，没有正当理由限定交易相对人只能与其交易，或者只能与其指定的经营者交易的行为，是违反我国反垄断法第十七条规定的滥用市场支配地位的行为，对涉嫌垄断行为，任何单位和个人有权向反垄断执法机构举报。