商办市场呈现三大特点 需谨防价格大起大落风险

    近期是企业集中公布半年业绩的时段，在住宅市场限购的背景下，一些商业地产公司的动向和计划受到了更多的关注。而透过典型商业地产公司的运营数据和战略举措，我们可以发现上半年商办市场体现出较为明显的三个特点。

　　第一、投资额度和大宗交易增加。九龙仓业绩会上，其副主席吴天海表示继续坚持加大内地投资物业的战略，公司上半年内地投资额达到了200亿元；而SOHO中国今年以来在二级市场频繁出手，截至到8月份，公司已经动用133亿人民币收购项目，已经接近全年150亿的收购计划，料下半年收购总额达150亿元，其总裁阎岩透露，如果市场有机会的话，全年可能超出这个目标，认为当前市场环境下，在转让的好项目非常多。

　　第二、企业利用外资规模增加。上半年SOHO中国获得了一笔6亿美元的银团贷款，其实不仅是SOHO中国一家在海外市场融资，一些过去在做商业地产和目前战略重心正在向商业地产转移的公司，也都加大了从国外筹集资金的力度，华润、远洋、富力等企业今年上半年在海外市场均有融资动作。

　　从外部环境来看，美债危机后，美联储首次承诺未来两年低息，美国第三轮定量宽松货币政策呼之欲出。与之形成鲜明对比的是，国内货币政策一再紧缩，上半年央行数次加息和上调存准。内外息差与人民币升值趋势下，外资看好中国市场，而做商业地产又需要强大的现金流，二者可谓一拍即合。

　　第三、商业地产投资目标城市范围扩大。在商办物业的投资理念当中，核心城市核心地段一直是最为重要的选择标准，从过去市场经验来看，外资投资商办物业主要集中在京沪两地。而今年以来，随着商办物业投资资金规模的增加，京沪两地的商办物业抛盘量已经无法满足巨量资金的需求，CRIC统计数据显示，京沪核心商圈每年大宗交易不超过30笔。受此影响，商办投资目标城市已经扩大至深圳、广州，甚至大连、青岛、天津等二线城市，这也是商办市场上半年出现的新特点。

　　资产溢价和人民币升值是主要获利来源，需谨防商办物业价格大起大落风险。

　　从市场行为来看，由货币政策差异引发的资本流入，带有较强的短期效应。这反映到市场上就是直接收购成熟项目或者几近完工的项目，以加快资金的周转速度。那么分析其盈利模式，可发现其获利来源主要来自两个方面，第一是资产升值带来的溢价，第二是人民币升值带来的汇兑收益。而这两种盈利均不是依靠经营活动产生的，带有较强的投机性。

　　在投机市场当中，价格的大起大落是必然现象，因为只有在资产价格的大起大落中进行交易，利益才能实现转移。而资产价格大起后大落，对于投资者信心和经济的打击是显而易见的。而从国内政策来看，关注点显然还是集中在住宅价格的控制上，对于商办物业的价格波动风险，没有给予足够的重视。而作为市场参与者，应该对这一现象保持足够的警惕，谨防风险。