据中原地产研究中心统计，今年楼市调控前10个月共482次，相比2018年同期上涨超过20%。刚刚过去的10月更是如此。

10月楼市人才、公积金、租赁等政策井喷，单月楼市调控67次！平均一天两次！从这频率次数可以完美感受到楼市暗流涌动下那颗躁动不安的心，试探试探再试探。

但是更加出人意料的是昨日（11月5日），央行突然宣布“降息”！颇有种给了颗甜枣的感觉，真的是一剂快准狠的良药。

当日（11月5日）人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。

这通操作引发的直接后果就是，上证指数盘中一度站上3000点；上证50指数创近21个月内新高，上证50指数快速高涨近1%；国债期货也应声飙升，其中10年期主力合约最猛，从盘初下跌0.18%到最多大涨0.41%！

央行“降息”释放了什么信号？楼市是否将迎来破局？

什么是MLF？和LPR的关系？

在讨论这个问题之前，先来了解一下什么是MLF？和LPR的关系？

MLF全称中期借贷便利，由央行在2014年创设，是央行提供中期基础货币的货币政策工具，主要目的是补充基础货币。

直白的说，就是央行借钱给商业银行，将资金投放到市场，使实体经济获得更多低成本资金，降低融资成本。

因此，MLF利率如果下调，意味着央行再贷款的利率降低了，金融机构借入资金的成本也降低了，从而促进贷款回升。

对于LPR而言，MLF是其定价基础，当1年期的MLF利率下行，LPR也会跟着下调，紧随其后的，就是房贷利率的下降！

对此，业内人士分析，在完善LPR形成机制，实现贷款利率的换锚后，降低MLF利率可以促进实体经济贷款利率的下调，从某种意义上可以认为，MLF利率下降就是降息。

房贷利率要降？

这是不是意味着房贷利率会有明显降低呢？虽然从完善LPR机制、推广LPR基准，到现在MLF小幅下调，每一步都走得稳稳的。但是要知道昨天的地产股并没什么动静。

这类金融类动向，股市永远走在前列。0.05%的降息，更多是象征性向市场传递一下信号，我们是要引导市场利率向下的，以此来降低实体经济的融资成本。

不出意外，11月20日的LPR大概率还会下调，但是指望它下调很多是不太可能的，估计还是一点蚊子腿，下调个5基点意思一下。

希望与失望并存

就跟上个月风风雨雨的“松绑”一样，先是释放消息，随后官方辟谣，反反复复的。准确来说，还是试探试探再试探。每一轮消息出来，又是几家欢喜几家愁。

据统计，9月以来，有超过30个城市对外发布了各种人才引入政策；2019年以来，全国有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比，数量上涨超过40%。

其中最引人注目的是海南三亚的人才新政。

全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。实际引进并在三亚工作但尚未落户的急需紧缺人才，其家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房。

要知道，在此之前的海南，一直是全面遏制房地产的热潮的，这种壮士断腕的决心，也实实在在的让海南楼市低调不少。

今年1~8月，海南房地产开发投资下滑-30.7%，商品房销售面积降低-52%、房地产销售额降低-48.4%。地方一般公共预算收入下滑-4.6%，而卖地收入下滑-9%。

对此，有关方面回应称：海南省出台的有关人才住房系列政策的实施细则，与海南省相关文件精神和规定是保持一致的，三亚并没有突破限购界限。

试探有效吗？

诚然上述的政策的目的虽然都是引进高素质人才，为城市发展提供持续动力，但不可否认的是，这些政策也确实降低了当地的购房门槛。

前不久九江也公布了自己的人才新政。高层次人才以实际缴纳首套住房的契税为标准，补贴最多不超过3万元。首辆家用轿车实际缴纳的车辆购置税金额确定，补贴最多不超过5万元。

2018年6月14日（九字〔2018〕16号文件印发日）及之后新引进的全日制大专（包括取得高级工、预备技师职业资格的高级技校、技师学院全日制毕业生）及以上毕业生在（九江）企业工作一年以上的人才。以申请人实际缴纳首套住房的契税为标准，最多不超过3万元。已享受安家费的高层次人才，不再重复享受购房补贴。

九江人才新政：新引进高层次人才首辆家用轿车可申请补贴
申报时间：实行集中申报，一年一次。每年11月份由用人单位收集好申报材料，于11月底之前报市公安局交通管理支队车辆管理所；补贴标准：按照申请人首辆家用轿车实际缴纳的车辆购置税金额确定，最多不超过5万元。

我们必须承认“抢人大战”的正当性和紧迫性。无论是放宽落户门槛，还是直接赋予特定人群以购房资格，都相当于在限购围墙上打开了缺口。可以说，抢人才是真，托楼市也是真。

房价还会起来吗？

但这一次的风向，真的能把房价吹起来吗？

首先，降低楼市的准入门槛肯定会对市场释放出一个积极信号，在一定程度上刺激观望中的购房者，释放出压抑的刚性需求。尤其是在临近年底，开发商冲刺业绩，降低库存之时，政策的积极信号与市场方形成合力，将会极大提高市场的活跃度。

值得注意的是，当前出现的“宽松”都具备这样两个共同的特点：

1、 不提楼市调控，只说人才引进，通过政策迂回来减少舆论压力。

2、 重点城市都调控都分区域进行，如天津的科技园区和南京的高淳、六合

这说明了什么？

中央“房住不炒”的达摩克利斯之剑仍然悬在所有地方楼市的头上，没有哪个城市敢于违反调控的主基调，只能通过侧面的、小面积的微调来逐步试探中央划定的楼市温度的底线。

换句话说，短期内，全面的调控宽松是不可能出现的。

一旦有哪个城市房价波动太大，去年的三亚和今年的苏州，就是前车之鉴。那些还在期待楼市快速升温的人，恐怕该清醒清醒了。