2019的下半年，九江楼市很反常

今天我想和大家聊聊：“我眼中的下半年”。（PS：本文仅代表个人观点，没有唱空或吹捧）

九江楼市的下半年，在我眼里可以说是非常“反常”，反常到完全琢磨不透。

反常一

全国土拍下行，九江却水涨船高

易居房地产研究院9月发布的一份报告显示，8月份，中国40个城市整体土地成交面积环比下降16.9%，移动平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价环比均“由涨转跌”。

报告显示：

2019年8月份，40个受监测的城市土地成交建筑面积4383.2万平方米，环比下降16.9%，为3月份以来首次环比下降。2019年前8月，40个典型城市土地成交建筑面积35068.2万平方米，同比下降2.3%。

从土地出让金来看，8月份，40个城市土地出让收入为1933.7亿元(人民币，下同)，环比下降30.3%，降幅明显扩大；同比下降11.2%，为4月份以来首次下降。

2019年1至8月，40个城市土地出让收入17967.7亿元，同比增加12.1%，增幅较上月收窄9个百分点。

地价和土地成交溢价率同样走冷。数据显示，8月份，40个城市移动平均土地成交均价为每平方米5259.5元，环比下跌1.8%，为2月以来首次下跌。当月，40个城市土地成交溢价率为19.3%，相比7月下降0.6个百分点，已经连续两个月下降。

“这说明土地市场降温明显，严厉的政策调控正在发挥作用。”易居研究院研究员王若辰分析表示，从不同类型城市土地市场表现来看，“三类城市中，一线和三线城市土地市场量价齐跌；二线城市土地面积下降，地价微幅上涨，但涨幅明显收窄，随着土地成交量的下降，预计地价也很快将由涨转跌。

但反观九江，用四个字总结土地市场：红红火火。

一起来看下九江近期的土拍吧。

①6月11日，位于浔阳区人民路西侧（绿豆湾棚改）地块出让，被九江融玺房地产开发有限公司竞得，成交总价6.96亿，溢价率3.77%，成交楼面价约5167.5元/㎡；

②6月20日，位于濂溪区十里街道的DGB2019002地块出让，被九江中广置业有限公司（中辉旗下子公司）收入囊中，成交楼面价4087.54元/㎡，溢价率30.07%；

③7月4日，位于开发区南海路以北、柴桑国际中心以西，南至南海路、西至光辉大夏、北至市消防大队的DGD2019015号地块出让，由周琼琼成功以712万元/亩的价格竞得，折合楼面价约4272元/㎡。

④8月13日，位于濂溪区长虹大道南侧、十里大道东侧的DGA2019011地块出让，由南昌海磊置业地产有限公司以3361元/㎡的楼面价一举斩获；

⑤9月26日，位于柴桑区达成工业集团以东，南山路以北的DGF2018018-1地块出让，由九江市安居（集团）有限公司以6565万元竞得，楼面价2421元/㎡（刷破柴桑区之前楼面价）；

⑥9月30日，位于浔阳区浔阳路以南，双峰路以东的DGA2019012地块挂牌出让，起拍楼面价高达6277元/㎡（此为九江有史以来最高起拍楼面价，预计该地块会成为九江新地王）。

⑦10月10日，位于柴桑区江州大道以南，烟草公司以西的DGF2019006地块出让，由九江市世博汽车服务有限公司以6407万元竞得，楼面价3086元/㎡（柴桑区最高楼面价）。

在我们以为九江土拍要凉的时候，浔阳区挂出了九江有史以来最高的起拍楼面价6277元/㎡，柴桑区拍出了地王。

地价直接影响房价，感觉这次，九江市场貌似在和全国唱反调了。

反常2

全国有价无市，九江有价有市

有研究机构发布报告显示，2019年8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。二手房方面，今年8月，该机构监测的13 个城市二手房成交量环比下降8.5%，成交量仍处于5月以来的下行通道之中。

就全国总体市场而言，供求关系发生了转变，房地产行业似乎进入了有价无市的局面中。

同时，根据百城房价统计，有一半的城市过去一年的房价涨幅都不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本，4%的房屋折旧来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。

这也充分说明，目前全国房地产不太景气，或者说房地产没有前两年那么赚钱了。

反观九江市场，虽然房地产市场已具有双重性格，但热销、售罄、涨价的词还是经常能听到。

①6月23日，联发·君悦湖耀世开盘，首开告捷，劲销305套，均价5788元/㎡起；

②7月25日，联发新旅君悦江山1#、8#楼，建面约98-117㎡瞰景高层开盘！208套房源15秒一售即空，均价约9000元/㎡！

③8月4日，碧桂园联发·浔阳府22#楼盛大开盘！22#楼为11层的洋房，一梯两户，建面约142.61㎡的四房，均价11000元/㎡全部售罄。

④8月21日，碧桂园联发·浔阳府，20＃、13＃楼盛大开盘！其中，13#楼洋房开盘即售罄，均价约11500元/㎡。

⑤8月24日，融创·政务壹号12#、13#楼，建筑面积约105㎡、125㎡的三房和138㎡的四房，开盘即售罄！均价在9500-9800元/㎡。

⑥8月31日，联泰·万泰城三期天颂8#10#火热开盘，正式选房1小时，成交捷报已“红”动全场！

⑦9月30日，联发新旅·君悦江山3#、9#楼盛大开盘，240套房源劲销9成！

以上仅为部分

联泰·万泰城开盘现场

当然我必须强调的是：目前的九江市场是存在严重分化的，如今的九江一面，成交冷淡，甚至一个月都卖不出多少房；另一面则无惧调控，依旧火爆热销。简而言之：热盘不够卖，冷盘去化愁。

所以，以上我所指的是九江整个的大市场。不过以现在高地价的形势来看，未来还是可期。

九江的热风，为何还在吹？

在全国市场下行的阶段，九江不仅没有我们所想象中的艰难，反而还有惊喜，这是出乎意料的。

如何硬要说为什么会如此。

首先我能想到的是：人们又爱又恨的棚改了，毕竟棚改是所有三四线城市房价上涨的最大功臣。

我粗略统计了下今年九江的棚改项目：

①5月，濂溪区人民政府网站发布了关于《十里片区两河治理项目房屋征收决定公告》，征收近2.3万㎡；

②6月，濂溪区人民政府决定征收新建快速路工程项目涉及赛阳镇范围内房屋及其地面附着物，共征收房屋面积约3000平方米；

③7月，濂溪区住建局发布了一则关于《新港中天钢材以东地块片区棚改项目》征求意见的公告，共征收房屋面积约33330平方米；

④8月，浔阳区内衣三厂片区旧城（棚户区）改造项目正在遴选估价机构；

⑤10月，原九江玻璃纤维厂生活区南地块迎来改造，涉及征收房屋面积约1000平方米。

相比前两年，九江棚改热度其实已经在大幅度降低了，但棚改余温还在发挥着它的作用。

其次，不得不让人猜测是不是因为九江人被房价吓怕了，抱着早买早安心的心理。

如果目前的市场真的是因为以上两点原因才有所支撑，那之后等待大家的结果将非常可怕。

PS：题外话

反常即为“妖”，也代表着未来房价的走势有无限可能！你觉得接下来九江楼市会如何呢？欢迎留言讨论！

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