忽略了谁，也不能忽略他们对楼市的影响

众所周知，结婚率屡创新低，而且去年的出生率也创新低。

但是市场上的三房却越发多了起来，无论面积多大，一定要有三个房间。尤其是中小户型的三房很受大家喜爱，不是说大户型不爱，而是这样既能满足需求，总价还不至于太高。（关于市面上三房的分析可以点这里查看）

低出生率≠低二胎出生率

我想这其中有一部分原因是因为开放二胎。出生率并不代表着二胎出生率也低。

请大家注意一下，开篇的那张图表，自全面二孩开放的2016年，明显迎来了近10年的生育高峰。

就算2017年出生率有所下降，但是出生人口也比此前的2010~2015年多。

所以，大家认为新生人口数量下滑其实是新生儿总量，如果没有二胎政策的支持，我想新生儿总量会持续坐滑梯。

可见，低出生率并不能代表二胎出生率也低。而大量的二胎出生，对未来的楼市走势也有着不小的影响。

大户型开始抢手

关注过近两年九江市场的人，就会发现三房四房开始流行，像过去的八九十平的两房简直少见，就连公寓都开始做高层高，以便可以隔出多层来。

我也统计了一下近一年来，九江各面积段的成交环比，可以发现大面积的房子越发抢手。

*数据来源国家统计局

除此之外，就连成交套数上也有着明显的变化，据克尔瑞八月发布的成交数据显示：三线城市购房需求主要集中在改善，三房、四房成交占比近80%。

要知道大户型一直是炒房客所避讳的，这几年各地对于二套调控又很严的情况下，我们依旧能看到这样的市场数据不能不让人心惊。可见，第一批二胎对楼市的影响已经正式开始。

供给挑战

在开放二胎之前，一直实行着严格的计划生育政策，一套两室的房子完全足够生活。随着商品房市场的逐渐萌芽发展，户型也变得多样化。

为了满足刚需需求，开放商更多的侧重于小户型，一般两居为主。而现在改善人群逐步增多，大户型比重开始上升。但如今，大户型房源将不再是改善型购房者的"专利"，此类户型将会受越来越多的刚需或改善人群的关注。

有的开发商敏锐，悄无声息的就用三居攻占你的需求，但也不乏转弯慢的，市场上也会有青黄不接的时候。

但是随着九江房价的上涨，现在又有不少人开始呼吁小户型了，就是不知道开发商们是否会闻风而动呢？

需求挑战

生二胎的会是哪些人？

目前来看应该集中在70年代和80年代，尤其是70的尾巴和80初。一个是因为有部分人群赶上了分房或者单位集资房的好时代，还有部分是是因为在2012年以前就已经住上了商品房，还贷压力不大，收入较高且稳定。所以在生二胎的人群占比中，他们是主力。

从上图看2018年开始出生率的陡然下降，二胎潮热度逐步削减，这部分人群的改善需求也会在近几年被释放，但是如何才能可持续保障二胎的出生率，还有很长的一段路要走。

并且随着90后全面进入育龄，面对持续走高的房价和教育成本的上升，对其生育欲望也产生压抑。他们是会采取一步到位还是先小户型再大户型，对市场上的产品也会产生新的挑战。

归根到底，房子最终都是需要人住的，无论是刚需或者改善，都无时无刻不在用他们的资金决定着市场后续的走向。

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