喜盈门·喜悦城
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九江濂溪区十里大道与南山路、濂溪大道合围处
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最近房地产领域都是些什么新闻？房地产信托融资监管加强；严控房企海外发债用途；部分城市调整土拍规则，减少“地王”出现概率……
7月16日，“土地增值税法”开始公开征求意见。
住建部公示住房租赁市场发展试点名单
河南开封执行“取消限售”不到24小时撤销该决定
……
所有的消息，都指明了一件事：今年的楼市调控力度正在不断趋严！当然也有人说这些事与九江何干。要知道无论是看金融、人口、土地，归根到底都是要看政策。一个试点、一个新区……这足以改变一个城市。
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“土地增值税”征求意见
7月16日，中华人民共和国财政部、税务总局联合发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》，落实税收法定原则要求，以及健全地方税收体系改革方案有关内容。
“土地增值税”对于大部分购房者来说闻所未闻。它其实诞生于第一轮房地产热潮中（1993年）。此次发布的《征求意见稿》对1993年公布的《条例》中部分内容调整，以适应现在的发展要求。
鉴于当时的背景，条例规定的税率非常严厉：
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
举例说明一下：开发商张先生拿了一块地，地价是1亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿。这样，他的全成本是2亿，这就是“扣除金额”。而他的增值额是5-2=3亿。
张先生的“增值额”是“扣除金额”的150%。那么，他应该分三段纳税，分别是30%、40%和50%的税率。
这样算起来有点复杂，所以国家又发布了一个“土地增值税暂行条例实施细则”，可以按照下列方式简单计算：
1、增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
4、增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
那么张先生的土地增值税按照3里的公式计算，为：3×50%－2×15%＝1.2亿元。也就是说，张先生开发这块土地的收益是3亿，但要缴纳1.2亿元的土地增值税。真正能保留在公司账上的是1.8亿元。当然，他还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税。
那么问题来了。如果个人买卖住房，也按照上述规定缴纳土地增值税，会产生什么结果？
仍然举例说明。张先生买了一套住宅500万，几年后卖了1000万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除金额”是600万，增值额是1000-500-100=400万。
增值额是扣除额的66%，所以他直接按照上述公式2计算纳税额：纳税额=400×40%－600×5%＝130万元。也就是说，张先生名义上挣了400万，但国家要拿走130万元。注意，这仅仅是土地增值税拿走的，还有契税、个人所得税等着他。如果个人所得税按照“北京模式”，是差价的20%。张先生还有接近55万的个税要缴纳。
可以看出：如果个人买卖住宅不能减免“土地增值税”和“个人所得税”，其杀伤力都是非常巨大的。当然，这其中“土地增值税”的威力，不可小觑。
但好在“土地增值税”这一杀器，一直被限制性使用。主要是剑指开发商或者企业购置房产，这也是部分开发商强调快周转的原因之一。
目前公示的“土地增值税法”，明确可以减免的只有四种情况：
1、纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产；
3、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
4、房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
5、并规定：国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
也就是说，未来个人买卖住宅要不要缴纳土地增值税，需要国务院再次明确。如果没有明确，就要缴纳。这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。
换句话说，“土地增值税”未来的“玩法”，肯定跟过去20多年不完全一样，以前免的，将来未必一定免。一切都要看市场状况，看调控需要。
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16城入围住房租赁市场发展试点名单
7月18日，住建部网站公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。名单如下：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
首批试点16城，无论是从租赁市场的规模还是在相关制度建设方面都遥遥领先。并且其中13个城市近8年平均常住人口增量在全国局前列，租赁住房需求十分旺盛。
相较于此前通过增加供应等方式刺激租赁市场发展，此次对试点16城给予奖补资金支持，可自主用于多渠道与住房租赁市场发展相关的支出，将有利于加快住房租赁信息服务与监管平台的建设，财政补贴、税费减免等也将刺激需求端的进一步释放。
中央财政奖补资金标准按城市规模分档（试点为期3年）
给予直辖市每年10亿元；
省会城市和计划单列市每年8亿元
地级城市每年6亿元。
事实上，租售并举的住房制度作为房地产长效机制重要内容，自中央“十九大“提出以来，与”住房不炒“同时有序推进。尤其是在城市房价上涨压力过快下，各界对住房租赁市场的关注程度与日俱增。
上周，我们曾调研过“陪读房”的租赁情况（点击查看全文）。3年租金近10万，让人唏嘘不已。根据相关数据看出，三线城市的收益率处于高位，虽较前些年有所下跌，但是房价也是在不断上扬的。
3
存活不到24小时的“取消限售”
7月17日，河南开封市发布文件指出：为统筹房地产市场调控，提振市场信心，取消新房3年限售令，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限，对楼市调控政策进行了大幅度松绑。7月19日，开封市市民之家各窗口收到通知，文件正式开始生效，消息传出，引发各路媒体跟进讨论。7月20日，开封市住建局突然宣布撤销前一天才发布的“取消限售”决定，收回相关文函。
据开封市住建局官网发布的通知，撤回的原因是：作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。
取消限售又撤回的操作出现之后，有专家认为这“显示了地方对房地产市场的关注以及政策出台的随意性”。
但从数据来说，开封取消限售还真算不上“随意”，而是早已存在放松调控托底楼市的“必要”。
据相关机构数据统计，2018年，开封房地产开发投资240.84亿元，同比下降12.1%，其中住宅181.25亿元，下降11.0%；全市商品房销售面积也同比下降了10.6%。今年小阳春结束之后，开封的房价也开始逐渐下跌，每平的均价从8200元落回了7900元。
在因城施政的当下，不用过于担心房价下跌的问题，因为在城镇化建设依然稳步推进的阶段，在各城市大力吸引人才的阶段，保障楼市稳定是一个非常重要的指标。不能大涨，更不能大跌。在各个城市都在通过限购抑制购房需求的当下，有许多的手段可以让需求加码，重整供求关系。
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