喜盈门·喜悦城
7600元/m²
3室(4) 4室(3) 5室(1)
九江濂溪区十里大道与南山路、濂溪大道合围处
众所周知，随着19年棚改的逐步落实，这个影响了楼市的重要因子逐步退出历史舞台。大家也都在不停猜测，楼市后续将会有怎么的走向？
没想到棚改交出去的棒子这么顺利就被接住了。
01楼市即将进入“旧改”
近日，国常会上释放出来一则消息。推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件，即“旧改”。
要加快改造老旧社区，需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人；
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施；
促进住户户内改造，并带动消费；
创新投融资机制，鼓励金融机构和地方积极探索……
言辞之间，轻描淡写。寥寥数语，却藏着不少事儿。
首先是规模。国常会上明确表示，这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。
住建部巡视员倪洪波曾在5月份提及旧改，全国共有老旧社区16万个，建筑面积约40亿㎡。
其次是资金。如此庞大的改造规模，那必然需要考虑资金的问题，那么一共需要多少资金呢？
这次国常会上没有提，但今年3月份，国务院参事仇保兴曾提到了一个数字：
初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。
再次是力度。大多数人眼中的“旧改”，类似于城市的“亮化工程”，如外立面的翻新。但是文件中明确指出，不止这么简单。
这一次，明确提出了老旧社区的改造，不仅是外立面的翻新，更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。
这些升级改造，都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……
最后是金融。这次在文件中，明确提到了金融工具的创新。
总的来说就是，40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……“旧改”确实是一项一举多得的改变中国城市的计划。
02为什么要旧改
回顾会议中第二条内容提到，“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可以加装电梯，配置停车设施，促进住户户内改造并带动消费。”
这段话透露出了此次旧改的意图就是，通过老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求。
左手基建，右手消费。一项旧改工程就包含了国民经济三驾马车中的两架（投资，消费）。
①首先，拉基建可以带动投资，稳定就业。
按照上文了解到规模和投资来看，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
目前，一些省份已公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区2779个；安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。
②其次，拉动内需，刺激增长。
对比棚改来说，老旧小区的改造项目投资周期很短，一般半年之内就能完成，边际效应明显，资金周转很快，能迅速转化为消费能力。
比如说，小区建了停车位，就可能刺激居民汽车消费；小区周边多几个便利店或者便民市场，也能刺激居民平时多花钱改善生活；而且看到整个小区室外工程都在改建，也可能会刺激居民对室内进行重新装修。
不得不说，这项政策一箭双雕。
03旧改与棚改的区别
简单来说，棚改就是拆迁，旧改就是翻新。
具体说来：
1、实施方式：旧改是小修小补，棚改是大拆大建；
2、补偿条件：旧改没有补偿，棚改给钱给房；
3、谁来出钱：旧改由地方财政、金融机构或者集资来推进，棚改由国开行出钱地方贷款获得资金。
这两者最大的不同，就在于棚改更加侧重于去库存而拉动房地产增长，而此次旧改则更加侧重于拉基建而促需求。
04资金来源问题
首先全国有5000亿元住房公共维修基金，可能成为重要的资金来源。但是对比规模如此庞大的“旧改”来说，无异于是杯水车薪。
若全部依靠，或者大部分靠政府财政投入，那必然会对地方财政产生巨大的压力。
就如前文提到，进行这么大的工程，将来肯定是要动用金融工具的。就像当年为了棚改，央行特别设立了PSL贷款，而动用4万亿投资的旧改工程，想必也会有一种新型的金融工具产生。
但这其中是如何作用的，机制又是如何运转的。目前并没有相应的试点可以参考。“棚改”中开发商是拿地者和建设者，那相应的“旧改”中开发商是否也会扮演一定的角色？运用市场化方式吸引社会力量参与，将会是后续解决资金问题的重点。
05对房地产市场产生影响
说了这么多，大家最关心的一个问题，还是“旧改”是否会像“棚改”一样，对房价产生影响。
一定会！
但这个影响，不会像“棚改”一样，引发房价的剧烈波动。实际上“旧改”可以在一定程度上缓解居民住房的改善性需求。
要知道老旧小区居民除了对住房面积有更新的需求外，其余硬性和软性的需求基本上都可以通过改造来实现。
无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，具有交通、医疗乃至学位优势的老破小，在“旧改”的加持之下，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。
以前说买“老破小”是坐等拆迁，但是现在“老破小”在政策的加持下，真的可以入手。但是如果想投资的话，还请三思。
