限购令下购房 “卖一买一”要留心眼

    当下，政策环境变幻不定，银行贷款的变数比较多，因此买家在交易的过程中要更加谨慎，多留一些心眼

　　“限购令已经全面铺开。但是在城市里，有些家庭尽管拥有两套房，但是并不代表其没有改善型或者投资型需求，所以，这些家庭必须想办法优化家庭房产投资结构 ，实行置换型置业策略，出售并不符合自身需要的房产，转而购入更适合生活需要和投资理财目标的房产。

　　为应对限购令，可卖一买一，即卖一套房买一套房。这样可以达到改善住房的目的，也不违背限购令措施。但是值得注意的是，卖一买一并不如平常交易那般，需要关注最新国家房产政策的走向，尤其在合同的约定中，要更加谨慎地增加部分补充协议的内容，以免引起购房纠纷。”

　　要点1   限购细节咨询好

　　咨询相关部门了解政策限制，尤其是涉及到办理房产证 或者过户 方面的限制

　　虽然目前限购令实施细则都已经公布，但是涉及到方方面面个体的细节却各有区别。比如如何才能获得购房资格？如何才算是名下已无物业？如赠予与买卖是否有区别？如果具体到每一个买家，不同的情形，可能都会各异。

　　比如海珠区一位姓吴的阿姨就遭遇了这个问题。由于其名下已经有两套物业，但是其中一套是尚未过户的物业（由于该物业房产证未过五年，因此，吴阿姨与原业主公证后，并约定一年后才过户），如果是这种情况的话，能否可以继续购房？类似这样的案例，其实在每一天都在发生，而具体要怎么处理，有时候中介都搞不清楚，所以，买家们最好到房管局的咨询部门自己去问个清楚，尤其是涉及到办理房产证或者过户方面的限制更要问个清楚，以免违反限购令的规定。

　　要点2   房贷政策 变数大

　　关注房贷政策变化和要求，多做几手准备

　　在实行置换置业计划的时候，如果需要涉及到房贷的买家则要多做几手准备。由于目前商业银行和公积金房贷政策变化较大，首付成数、利率、审批要求等可能都会随着国家楼市调控政策而出现较大变化，因此置业者必须提前做好规划，预防意料之外的情况发生。

　　据置业专家介绍，从目前的成交个案来看，最可能遇到的房贷不利情况有：房贷审批不下来、首付成数提高、房贷利率成本提升等，置换的置业者必须对可能发生的不利情况做好充分的准备，别到时候慌乱，最终造成不必要的损失。

　　要点3   合同仔细签

　　最好将可能遇到的变数，写入补充合同的条款，进行明文约定

　　由于目前政策环境的变数比较大，因此买家在签订买房卖房合同时，最好要将可能遇到的情况设置成具体条款写入合同，制定出合理的解决方案，以绝后患。

　　律师认为，不管是买房还是卖房，不管是跟房产中介签合同还是交易双方直接签合同，都不能只按照平日购房交易时的规范合同行事，而是要将楼市调控的因素考虑进去，比如说因限购令无法办理过户导致交易不成功的话，定金或订金 如何处理?比如说因房贷审批不下来，或其余房贷政策变化导致不能如约履行合同时，违约责任 如何界定，赔偿标准怎么定？

　　而买卖双方都要将可能遇到的情况详细载入合同或者合同附件，这是对双方利益最好的保障。