国内限购国外置业正当时

    海外地产投资置业正当其时

　　今年以来，席卷一线城市的的住房限购令吹冷了中国楼市，这让很多持币待购的中国人将目光投向了大洋彼岸：近日连创房价新低的的欧美楼市潜藏着大量投资置业机会。如今，在美国、日本、澳大利亚、加拿大、马来西亚……各国楼市中都不乏中国投资人的身影，这表明中国人在海外置业的局面势如破竹。面对调控新政频出的国内楼市，仍有旺盛置业需求中国人这次能在海外如愿抄底吗？如愿抄底需要具备哪些必要条件？海外楼市的含金量又体现在哪些方面？

　　自2008北京秋季房展引入国际地产以来，经过近三年的时间，北京四季房展国际地产的参展项目数量、规模、涉猎的国家和地区越来越多，逐渐成为北京四季房展不可或缺的组成部分。将于4月7日至10日在国贸举行的2011北京春季房展还首次以展中展的形式推出北京春季房展海外地产投资置业主题展，展会设在国贸二楼，由北京四季房展组委会联合北京金博会投资集团、海外不动产投资促进会和美中房地产投资协会共同主办。聚集了来自美国、澳大利亚、加拿大、英国、新加坡、日本、马耳他、马来西亚、开曼群岛、泰国、西班牙、瑞典、塞浦路斯、韩国等二十多个国家和地区的八十余个项目。参展内涵丰富，包括纯地产项目、投资、留学、移民项目等，可以满足多种海外投资置业需求。

　　澳大利亚：购房后做房东收益高

　　据四季房展组委会总监郑向东介绍，澳大利亚成为中国投资者的优先选择地，这其中有诸多原因：首先，对于高收入的申请人来说，澳大利亚的移民政策相对来说还是比较宽松的，在2009年，澳大利亚对于外国投资者在国内购房的限制进步放宽。其次，澳大利亚距离中国较近，再加上丰富多彩的华人社团以及温和适宜的气候使得短期的移居变得方便快捷。最后，澳大利亚的经济、人口等基本层面的稳定，也为长期房地产的增值提供了坚实的基础。

　　在澳大利亚购房引起的各种政府费用、杂费、印花税、银行费用和搬家费种类繁多。许多在澳大利亚第一次购房的中国人为了买房而买房，没有做足够的功课，在购买的时候往往忽略了这些费用。

　　以澳大利亚35万澳币的房子为例，相关费用有：过户律师的费用、贷款机构的费用、房屋结构检查的费用、房东保险费、印花税、房屋及财产保险费 、市容建设费用、搬家费用 、地产代理费用。

　　目前，澳大利亚也是中国人投资海外房产最热的国家之一。当地购房投资人最大的同感就是：在澳大利亚投资房产能够获得最大现金流。同样是300万人民币的房子，在澳大利亚可以租到人民币12000元/月，而在上海仅可以租到6000元/月。因此在澳大利亚将房屋出租比较划算。据估计，国内大城市目前房屋空置率在20%左右，而统计数据显示澳大利亚的空置率仅为1%.

　　与美国相似，进入新世纪以来，澳大利亚房价涨幅比较缓慢，平均7年才翻一倍，每年以大约10%的速度上涨，这与中国房价上涨速度和涨幅相差甚远，但是投资收益相对稳健。

　　一般来说，月收入在3万至5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置房产。澳大利亚悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万至6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。

　　目前，澳大利亚回报最高的投资区域当属悉尼、墨尔本、黄金海岸，悉尼的北区和东区更是号称“白金地段”，那里集中了澳大利亚最富有的人群。在北区一套普通的小一居带阳台的住宅总价就达到人民币360万元，但是其资产增值和租金回报都高于其它区域，是投资的首选。

　　英国：每年房价持续平稳上涨

　　英国的代表性城市伦敦在世界的版图中扮演着举足轻重的角色。除了伦敦的商业潜力，英国的教育质量也堪称世界第一。吸引了世界各地的学生前往求学尤其是来自亚洲的学生。伦敦的城市吸引力使其成为国际房产投资的主要目的地，在伦敦市中心的黄金地段，超过50%的成交来自国际购买者。

　　据四季房展组委会总监郑向东介绍，在英国，上层人士集中的伦敦地区是房地产投资的首选。伦敦的John‘s Wood区域相当于北京的二环路以内，由于伦敦市中心对驶入机动车征收拥堵费，这使得原本交通方便的该区域马路上极少出现堵车，这里还拥有大片的绿地，区域内townhouse总价大约在300万至500万英镑之间 ，极具升值潜力。

　　据高力国际统计，在伦敦的新房市场，来自中国大陆及香港的投资者占据了10.8%的份额。

　　伦敦有限的新房供应量是促成房价上涨的主要因素，伦敦当局公布的数据显示，现在整个伦敦每年新房短缺量在35000套，而过去两年总共建成的新房数量只有大约20000套，供需严重失衡。另外，促使房价在2010年大涨的原因来自于创纪录的低利率及英镑的贬值，相关数据表明，过去三年英镑贬值达到30%，对比亚洲货币，其正处于最近十几年的最低点。在英镑汇率较低的时候，许多投资者为他们的孩子在伦敦购置房产，等到他们的孩子毕业，他们不仅能获得可观的租金回报，更能获得房产的升值回报。

　　基于上述原因，在英国投资房地产的亚洲人非常多，不少热点地区房价因此猛增。上世纪90年代末，亚洲人尤其是马来西亚人特别喜欢在英国投资酒店。他们通过银行贷款，将酒店买下后做一些整合，然后再高价卖出。陈晓红供职的英国中介公司，当年就曾有马来西亚人通过酒店的买卖，使其资产在两三年里翻了十多倍。

　　如果说在楼市调控趋紧的环境下，未来中国的房价尚有下跌的可能，相比起来，英国房价下跌的可能就要小得多。早在上世纪七、八十年代，英国也经历过房地产泡沫破裂的过程。之后，英国房地产业走向成熟，虽然不会出现如中国房地产一样疯狂的上涨，但是房价每年都会平稳增长10％至20％，既使在经济萧条时期，房价也没有下跌，作为一项投资收益十分稳定。

　　英国新建住宅的开发量受到严格控制，北京一年的开发量比整个英国一年的开发量都要多，因此在英国投资房产主要是二手房。英国的freehold（自由保有不动产）拥有永久居住权，包括土地在内都属于房屋所有人，如果一栋楼里面有一家是freehold，那么这栋楼里的其它住户都需要交租金给永久居住权的住户，大约一年一户100英镑。

　　美国：购房要考虑后期持有成本

　　曾任纽约市规划局局长的饶及人说过：“在美国一个突出的现象就是华人互炒房产造成房价上涨，因此华人聚居区是投资美国房产的区域之一。”据他介绍，在美国，白人聚居区和学区地区都是极具升值潜力的投资区域。除了学区房和白人聚居区外，华人聚集区也是投资房产的另外一个区域。

　　事实上，美国人中的炒房者并不多。美国社会已经度过了城市化快速发展的时期，在当地人看来，房产已经过了高速升值期。根据房地美（Freddie Mac）的数据，受首次购屋税收优惠政策的促进，美国去年同期（第二季度）住房购买价格季度比上升3.1%，年比上升13%，但是价格仍比一年前低0.2%。此外，美国税费庞杂，如果加上交易所得税、物业税等等税费，炒房需要支付很高的税款。

　　即便如此，在美国生活的华人之间有互相炒房的行为。华人素有群居的习惯，加上中国人传统的置业观念，于是在华人比较多的地方，投资房产或炒房的行为相对普遍，当地的房价因此被拉升起来。华人在美国买房50％都用来自住，其余的基本都当上了房东。

　　据四季房展组委会总监郑向东介绍，需要注意的是，海外购房置业不能只图目前便宜的房价而去，事实上在美国购房通常都是后期持有成本比较高，税费每年征收一次，高达3%至6%。.在美国养一幢房子，不但要支付物业管理费，每年还要交纳房地产税。比如美国二居室公寓每月管理费用约在500到1000美元；而一套20万美元的房子每月仅房产税就需要缴纳200美元。此外，美国劳动力成本高，房屋维修和清洁也是一笔较大的开支。显然，名目繁多的税收可能导致投资成本及交易成本提高，降低了收益。

　　加拿大：近半数中国内地购房人购买预售项目

　　作为全球最大的移民国家之一，加拿大有着悠久的移民史，比如温哥华华裔就占了总人口七分之一。科技、文化、经济、教育等区域水平都处于世界领先水平，成为很多人向往的移民国家，加上良好的投资环境，低抵押贷款率，宽松的信贷政策也无疑吸引了大批投资者，尤其是中国内地投资者。

　　在华人聚集地温哥华市西区（Vancouver West）与列志文市（Richmond），中国内地买家几乎占据了整个市场。在过去5年里，加拿大房价每年都在增长，平均涨幅在10%左右。据去年同期加拿大房地产协会发表的报告，加拿大2010年第一季度房价创下历史新高，两层楼房（120平方米）全国均价为36.5万加元（约合人民币240万元），其中温哥华为98.5万加元（约合人民币647万元），多伦多为56万加元（约合人民币368万元）。

　　据四季房展组委会总监郑向东介绍，，在温哥华，有40%至50％的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华最具盛名街区高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目，中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷。预计未来10年内，加拿大房地产市场将继续繁荣，房价升值空间很大，温哥华地区的房地产升值空间可能达到40%.

　　马来西亚：购房最好先获第二家园政策支持

　　在亚洲地产行业一路飘红的大背景下，马来西亚地产吸引了众多海外投资者。与2009年相比，2010年马来西亚商品房价格出现了13.4%的涨幅。

　　据四季房展组委会总监郑向东介绍，从政策方面来看，海外投资人打算在马来西亚购房，最好能够获得其第二家园政策支持。马来西亚第二家园项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策，目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住。马来西亚“我的第二家园”计划让其他国家的人民能够在配偶及孩子的陪同下，选择在马来西亚居住或渡过退休的生活。成功申请者将获得长达10年并可以终身更新的社交签证。

　　目前，“第二家园”的申请主要需要两个条件：一是100万以上人民币存款，二是月收入2万人民币以上。申请批准以后还要在马来西亚银行存入30万马币。如果没有获得第二家园身份，则需要向马来西亚外国人投资委员会F.I.C.申请，难度比较大，手续也很繁琐。因此，业内人士建议，投资人先申请第二家园再买房，而且可以获得优惠。

　　获得第二家园身份，对于在马来西亚投资房地产具有很大的优势，具体表现如下：

　　1、无须经过F.I.C.审批

　　马来西亚政府规定，外国人投资马来西亚房地产需要获得外国人投资委员会（Foreigner Investment Committee）批准，申请繁琐，审批周期长（一般时间为3-6个月左右）。而第二家园身份则不受此规定约束，投资者可以直接向房地产开发商购买。

　　2、申请高额的银行房屋贷款

　　申请第二家园的资产证明已经获得马来西亚政府的认可，所以第二家园身份可以非常便捷的提升申请人银行资信，房屋贷款最高额度可以高达80%，时间长达15年。

　　3、便于投资和管理

　　第二家园签证属于长期居留权，在马来西亚居住的地点和时间没有任何的限制。所以不管是投资考察，还是房产管理、出租、投资者都可以随时前往马来西亚。

　　4、可以设立公司进行商业管理

　　马来西亚政府鼓励第二家园申请人在马来西亚投资经商，可以设立百分百股份的独资公司，无需本地人参股，有效对房地产进行融资、投资、买卖和租赁业务。

　　投资提示：

　　春季房展特设分展——“北京春季房展海外地产投资置业主题展”

　　据四季房展组委会总监郑向东介绍，目前，中国人在国外买房非常方便，通过房产代理中介购买海外房产成为主要途径。相当一部分人把在海外购房当做单纯的投资行为，因此很少到当地实地考察就出手购买。

　　另外，还有一部分在国外的留学生买房的初衷也是为了投资。留学生在国外读书一般都在5年以上，与其支付高昂的租金，不少经济条件比较好的家庭都选择在学校附近购买房屋自住。孩子回国后，再将房子交由代理公司租出去，继续收取租金。

　　相比在国内购房，海外购房也存在多种优势。首先，中国房产是70年产权，而海外是永久产权，在海外买房，意味着在地球上拥有了自己的一块土地。其次，海外尊重私有产权，不存在没收、抵押等情况。再次，海外不会存在烂尾楼。国内买房绝大部分都是期房，而国外，首先只需要支付房款的10%，且这10%并不是直接交给开发商，而是存在律师的账户里面，直到拿到房屋的产权证才支付剩余的90%.

　　郑向东介绍，本次春季房展的重头——北京春季房展海外地产投资置业主题展是目前国内最具规模的海外地产展示平台，已成为国际地产项目进入北京乃至中国市场的桥头堡，和中国购房者置业海外的最具公信力的房地产平台。未来，北京四季房展将邀请更多的海外地产项目共同合作，继续扩大北京四季房展作为海外优质地产项目展示互动主流平台的影响力，同时帮助国内的置业和投资群体找到适宜的项目、实现置业海外的梦想。