2019房价格局大变！这5大信号检验九江楼市是涨是跌！

检验楼市涨跌的时候到了

新年已过，未来已来，春节期间各种政策、金融层面的疾风暴雨扑面而来，一切迹象都在为2019的楼市做铺垫。

今天我们就结合市场及现状理性探讨一下九江楼市的走势：

1、房地产税传来最新动向！著名经济学家陈志武表示，时机尚未成熟，在2019年内难以出台房地产税。

2、住建部定调，2019年稳字当头：稳地价稳房价稳预期。

3、中国经济增速仍然较高，楼市长期向好！

4、检验九江房价涨跌的三块试金石：开盘销售结果、二手房价变化、土拍。

5、九江低价盘逐渐消失！

1、房地产税最新动向！时机尚未成熟，2019房地产税难以出台！

2018年，几乎所有的媒体及老百姓，都在关心楼市长效机制的建立，而在长效机制里，最主要的内容，便是房产税，任何一点动向，都牵动着广大人民群众的心，也能引起广泛的波澜。

人们期盼房产税，其最根本的逻辑，便是房地产税的开征，会使得房屋持有成本上升，炒房客炒房获利空间就会缩小，因此大多数人将它视作刺破高房价泡沫的利器。

然而，就在最近，曾多次公开对房地产税发表自己看法的著名经济学家陈志武表示：

由于地方政府在推出房产税上碰到一些阻力，房产税在今年内难以推出，建议在财政开支透明度没有进一步上升之前，应推迟征收房地产税。

目前来看，房地产税出台面临的最大沟壑是时机，也正如陈教授所说，时机尚未成熟，全面落地房地产税或将推迟，至少2019年肯定等不到它的到来。

老实说，房地产税出台，理论上会是个大利空，但实际上对中心城市的房价也只是抑制，不会重创，不会出现大家所期盼的暴跌。

说白了，一切的调控，目标都是让楼市的发展更趋平稳，这点应该成为一种共识。

2、住建部定调，2019稳字当头：稳地价稳房价稳预期！

就在上个月，住建部就对2019年的中国楼市下达了9个字的命令，“稳地价、稳房价、稳预期”。

1月21日，国家领导人在“省部级领导干部防范化解重大风险专题研讨班”开班式上曾这样谈到了房地产：

要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

2月1日，新华网发出一篇文章《“一城一策”成楼市调控主基调》，再次给2019的楼市定调。

文章明确指出，不轻易解读为全国楼市调控要从严或者放松，“一城一策”将是2019年房地产市场调整的主基调。

不难理解，一项项政策的出台，都是在“房住不炒”的定位上，和保证房地产市场平稳健康发展的基础上，根据具体情况，采取具体行动的体现。

总的来说，2019年全国楼市，应该是稳健发展！或许会有放松，但绝不是大松大调的一年。

3、中国经济增速仍然较高，楼市长期向好！

根据腾讯财经分析，2019年，房价暴跌和楼市崩盘必然不会发生，因为在大环境下，中国经济增速仍然较高，楼市长期向好！

我们知道，对成长股的估值总是高于其他股票，因为其增长足够快，几年之后，其估值倍数自然就下去了。很多人说，买房就是赌国运，其实就是将房子当成了一个国家的股票，买房就是看好未来的经济发展。

最近几年，就世界范围内看我国的经济增速依然不错（如下图）。

▲来源：世界银行、Wind

2018年，我国GDP总量超过90万亿人民币（增速为6.6%），折合约13万亿美元，相当于美国2000年的经济体量，2000年美国的GDP增速为4.1%。相比之下，当前同等经济体量的中国仍领先2.5个百分点！

▲来源：美国经济分析局、中国国家统计局

只要经济还在稳健增长，作为“国家的股票”——房子，其价格就有基本面的支撑，至少能够与GDP的增速保持一致。

而且，与发达经济体相比，新兴经济体的房价增长更快。世界银行的数据显示，2001年~2017年，印度、墨西哥等10个新兴经济体的房价年均增长5.6%；同期，发达经济体的房价年均增长为3.6%！这些新兴经济体中，中国的体量不仅最大，经济依然保持较高增速，而且人民币的币值也十分的稳定。

来源：国际清算银行、恒大研究院

4、检验楼市涨跌的3块试金石：开盘结果、二手房价变化，土地市场

在这样的背景下，九江自去年下半年以来看，房地产政策、市场、人心，都已发生巨大改变。

新年伊始，很多买房人更加关心，接下来九江各板块的房价走势将怎样？是涨还是跌？

我觉得有3块试金石，值得大家密切关注：

第一块试金石，是最近九江各板块标杆楼盘的开盘销售，是热还是冷。第二块试金石，是各区域二手房市场，成交量是平稳还是下滑，成交价是上涨还是下跌。第三块试金石，是可以关注九江的土拍市场，地价是贴着起拍价，还是能稳步走高。

站在辞旧迎新的当下，先让我们来回顾一下2018九江楼市这3个维度的现象，或许能从中预测一二：

1、2018年九江商品房市场交易上升，成交量同比上升31%！

成交均价：根据数据统计，九江近年来商品房价稳步上升，2017年成交均价6109元/㎡，2018年成交均价7390元/m2。

成交量：九江商品房成交量也是稳步上升，2017年全年九江商品住宅共成交24358套，274.97万平方米，2018年全年九江商品住宅共成交32088套，383.59万平方米，成交面积同比2017年上涨39.5%。

2、2018年九江土地市场呈降温趋势，年度成交楼面价和溢价率双双遇冷！

2018年九江土拍是冷静与理性为主，土地成交楼面价和溢价率双遇冷。商住及住宅用地总体成交地块23宗，数量不多，底价和低溢价成交是主流，其中最高溢价率81%，其他均未超过50%。

甚至有热门板块如八里湖大道北侧及人民路西侧的宗地出现流拍，令人咂舌。1月17日八里湖大道北侧地块再次出让，被九江融乐置业有限公司（中辉）以3505元/㎡楼面价拿下！

3、2019年1月九江热门小区二手房价出炉，房价有所下降

1月22日，对九江热门小区二手房价进行了最新统计，发现二手房房价有轻微跌幅，详情可戳链接（九江二手房价格，降了！）。

（来源安居客网站）

不可否认，九江楼市从去年下半年到春节前的形势都不容乐观，新房二手房成交数据双双有所遇冷，土拍市场更是遭遇滑铁卢般的存在。

在史上最严调控+行政+金融手段的打压下，九江楼市已然进入调整周期，越来越多的楼盘开始降价优惠，让房价渐趋理性状态。

5、九江低价盘或将逐渐消失！

1月21日的时候统计过一份目前九江单价在7000元㎡内的在售房源(柴桑区房价整体都没过7000，这里就不特别提了）。

这些为目前九江在售房源中价格最低的一批。展望2019，可以预见的是，九江的低价盘将陆续消失，多个高价地项目将会集中上市。

2019九江部分纯新盘楼面价

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上图仅统计部分楼盘

除了2016年拿地的庐山御府，成交楼面地价大概是3000元/㎡，所以房价暴跌的可能性不太大。

因此，对于刚需来说，还是应当该出手时就出手，毕竟房价是水涨船高的；毕竟，2019年房价难降，目前在底部，可以放心出手买房；毕竟房价也不可能出现暴涨，别抱太多不切实际的幻想。

总的来说，2019，房价稳字当头。

在这样的背景下，买卖双方都应保持住良好心态：开发商别指望利用高房价来“割一波韭菜”，买房人也别指望房价能够暴跌，毕竟地价和物价就摆在那。

等到所有人都回归房子的初衷，我想，也才正符合“房住不炒”的最终定位。

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