开发商逾期办证,买房人能否解除合同

　　案情介绍:近日,孙小姐咨询:　2008年7月份与开发商签订了《商品房买卖合同》,合同中约定自实际交房之日起90日内办理房屋所有权证及土地使用权证,但合同中并未约定产权证逾期办理的违约责任。开发商于2010年4月13日交房,不久,孙小姐便入住该房屋。但时至今日,该房屋的土地证仍然没办出来,孙小姐问:她是否可以与开发商解除《商品房买卖合同》?若不能解除合同,开发商如何承担逾期办证的违约责任?

　　律师意见:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)第八条的规定,只有因“商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”或者“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,导致商品房买卖合同目的不能实现,买受人无法取得房屋的才能要求解除商品房买卖合同。具体到本案,孙小姐已于2005年4月13日收房,并实际入住,因此不存在解除合同的法定理由。

　　该“司法解释”第十八条规定,“由于出卖人的原因,导致买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中,孙小姐与开发商签订的《商品房买卖合同》中虽然没有约定违约责任,但根据上述司法解释,开发商需支付的违约金为:孙小姐已付购房款×中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准×从2010年7月14日起至土地证办妥之日止的天数。