逾期办理房产证 违约未必“告得入”
问：我于1999年间在广州某地购买了一套商品房且已经收楼入住，但至今仍未拿到房产证。请问房地产开发商是否构成违约，是否应承担违约责任？陈小姐
答：广东金领律师事务所谭少娟律师认为，目前，办房产证难一事已得到各界关注，亦采取了相应的措施，但房地产开发商逾期办理房产证的原因有多种，未必都要承担违约责任。
谭少娟律师解释，自从最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》后，不少业主向法院提起民事赔偿诉讼，以房地产开发商逾期办理房产证为由，要求房地产开发商承担违约责任及支付逾期办理房产证的违约金。但是在具体案件中，只有小部分业主全部胜诉，大部分业主要求赔偿的违约金诉请未能得到法院的全额支持。
前不久，广东省高级人民法院又出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》，意见中指出：“根据最高人民法院的司法解释：出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情况下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”
由此可见，业主要主张权利必须符合法律法规之规定，因为致使房地产开发商逾期办证的原因不尽相同。故此，陈小姐如果要求房地产开发商办理房产证及提出赔偿损失，关键要先查清房地产开发商有否在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。对于开发商逾期办证是否承担违约赔偿责任不能一刀切，应根据不同的个案，具体分析、处理，才能避免诉讼中的风险。
