[个案] 房产证办理延误属于谁之过？

    2002年3月5日，赵先生与某开发商签订了《商品房买卖合同》，但直到2003年6月1日，赵先生的房屋所有权证才办下来。此时，赵先生已错过了投资的最佳时机，经调查得知，产权证延迟办理的主要原因是由于开发商未能及时提供房屋实测面积的测绘手续造成。于是，赵先生愤而将开发商告上法庭，要求其赔偿损失。法院判决认定，开发商的行为构成违约，应按赵先生已付购房款每日万分之二点一的标准，赔偿赵先生损失18900元。一审宣判后，双方均未上诉。
　　买受人是法定义务人

　　1998年7月20日国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据该条例的规定，国家建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。

　　开发商负有协助义务

　　尽管买受人负有申请办理房屋产权证的法定义务，但由于办理房屋产权证所需要的用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需要开发商提供，而且如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记的话，买受人的房屋产权证是根本无法办理的。因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十四条又进一步明确了该项协助义务。

　　开发商应承担的相应责任

　　由于上述《条例》、《办法》属于行政法规和部门规章，只规定了开发商不履行协助义务所应承担的行政责任，没有也不可能规定其民事责任。因此，这对保护广大购房人的合法权益是很不利的。为了解决这一问题，2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。而且根据该解释第十九条的规定，购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天，由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

　　根据上述规定，赵先生在房屋交付半年之后才办下产权证，而且这种产权证延迟办理的状况主要是由于开发商未能及时提供房屋实测面积的测绘手续所造成。因此，开发商依法应当承担违约责任。而且，赵先生在2002年12月1日房屋交付后，若因开发商的原因不能办下产权证，则赵先生从2003年3月1日起即享有向开发商索赔的权利，而如果到2004年3月1日仍不能办下产权证，则赵先生即依法享有退房并要求开发商赔偿损失的权利。（作者为北京市炜衡律师事务所律师）