今年房价，或是九江5年内最低的一年？

最近有粉丝跑来问我：听说今年房价，会是未来五年最低！这是真的吗？房价一直是大家关心的话题，相信大家也很想知道，今天我们就来说下九江房价。

说到房价，就绕不开跟房价息息相关的土拍。以往我们都十分关注楼面价与拿地开发商，今天抛开它们，我们来关注下“溢价率”和“容积率”！

先说溢价率

说之前补充下溢价率的概念：溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。简单的说，溢价率就是土地成交价格超出起始价的那部分所占的百分比。

我统计了下九江待入市地块的溢价率数据，发现这些地块普遍存在溢价现象，可别小瞧这溢价，溢价率和房价的关系，是很微妙的，溢价率有时会直接影响到房价。

溢价率说白点，就是开发商多掏了钱拿地。至于会不会影响项目入市后的价格，这要看房企的利润空间有多少，虽然高溢价，但只要利润空间有保证，夹在中间的开发商也不会很辛苦，以后上市的价格应该不会和板块均价有特别大的出入。反之，就有可能面临房价上涨的情况。

待入市项目溢价率一览

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从另一方面看，这个数据的背后是房企对九江城市未来发展、楼市未来的信心，溢价率越高，代表房企对九江对楼市越看好。

再看容积率

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。一般来说，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

但如果你以为容积率只跟居住舒适度有关，那就太天真了。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

九江待入市项目容积率几乎都在1.5-2.0之间，甚至不乏容积率低至1.1的。虽说容积率低，不一定项目规划的洋房、小高层就会多，不一定说项目定位就是改善！

但是相比2.0以上的容积率，洋房、小高层的占比增加的可能性非常大。众所周知，洋房、小高层的价格一般要比普通高层要高。

未来待这些“高溢价低容积地”入市，相信九江新房赛场将出现更多“高端选手”，九江或将全面迎来“改善”时代。

因此，也许就如网友所说，当下的九江房价，或许是未来五年内最便宜的时刻！

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