开发商收了定金为何迟迟不签合同？

房价定了、房子也定了，而且定金也交过了，开发商五证齐全，可购房者屡次拿着全款要求签合同，开发商却一拖再拖，这让购房者很纳闷。见过催着买方交钱的商家，却没见过收了定金后，买家急着付款，卖家却推三阻四不着急收钱的。

一般情况下，开发商是想急于完成落单的，否则对于商品房买卖双方都没有约束力，而且还会造成违约，还要给购房者赔偿损失。如果开发商不急于签合同，购房者就要小心了。近日，几位不愿透露姓名的开发商向记者道出了个中玄机———

第一种可能：房子已被抵押套按揭

“我们项目最近好几个交过定金的人要求签合同，但是公司就是不跟他们签。为啥？因为老板资金紧张，急需一笔钱去买地。”近日，西安城内一楼盘的营销总监向记者透露了这样一个信息：开发商不着急签合同，其中一个原因是这些房子可能已经被抵押套按揭。

该营销总监告诉记者，他们项目已售房源的75%和即将出售的全部房源目前已被抵押给银行，由于现在的购房合同是网签的，所有购房合同都必须在房管局备案，而被抵押的房源是不能签合同的，因此公司要求他正常卖房，但要暂时停止与购房者签合同。

据业内人士解释，开发商在开发前期，都会以项目进行抵押贷款，在销售中以回款进行逐步解押，这属于正常现象。但是像上述楼盘的情况，是开发商在急需资金的情况下以内部员工或亲戚朋友的名义“买房”，以此来套取按揭贷款，缓解资金困难，这种做法既欺骗了银行，更欺骗了购房者。

风险分析：1.开发商还不上贷款，购房者竹篮打水一场空。据业内人士分析，开发商还不上贷款的可能性是有的，但对于有正规开发资质的开发商来说，出现这样的情况很少。

2.在按揭贷款利率调高之后签合同会使购房者蒙受一定的经济损失，但损失不大。比如说8月份按揭贷款时利率是7.56%，9月15日调整利率为7.83%，那么购房者在9月15日前签合同，就能享受7.56%的利率直至当年的12月31日，到了来年的1月1日银行自动按照7.83%的贷款利率执行。如果在9月15日后又调整了几次利率，那么银行就按照最后一次的利率执行。所以说，在这种情况下，购房者如果晚签合同,会在利率上蒙受一定损失，但影响不大。

风险规避：这种情况多见于资金实力较弱、操作不规范的开发商，因而购房者要规避这种风险，首要还是选择有实力、美誉度较高的开发商。在交定金时，购房者最好与开发商约定签合同期限，并明确违约责任。

第二种可能：为享受优惠税政延迟售房

《中华人民共和国企业所得税法》2008年1月1日开始实施，届时，内资企业所得税率将从目前的33%下降到25%，下调了8个百分点。一位开发商告诉记者，国家税收政策是按照销售额预收所得税计算：2007年政策是销售额×20%×33%，到了2008年应是销售额×20%×25%。开发商不急于签合同，目的就是把今年应该计算的销售额放到明年，这样就可以少交所得税。

如果是这种情况，这应该算是最幸运的一种，至少你要买的房子现在还属于开发商，人家并不是不卖给你，而是晚一点再卖。出现这种情况一般是在开发商全年的目标已经基本达到、不急于卖房回款。

风险分析：在银行提高贷款利率的情况下，惟一的影响就是早签合同，早做按揭所享受的贷款利率会低；如果银行的贷款利率不调整，对购房者来说就没有影响了。

风险规避：由于2008年即将到来，企业所得税法马上就要开始实施，所以如果因为这个原因而出现不着急签合同的，购房者所承担的风险已经相对较低了。

第三种可能：房子已被法院查封

王先生今年9月份在西安市西门外看好了一套房子，确认对方五证齐全后，王先生交了50%的定金近17万元。之后,他以为开发商会催促自己交钱签合同，便抓紧时间把房款筹措齐了。但奇怪的是，一个多月过去了，售楼部却再也没有打扰过他，反而是王先生自己有些着急了，给置业顾问打了几次电话。

当记者近日向该楼盘的销售人员询问时，对方的解释是先跟办理按揭贷款的购房者签合同，因为王先生是一次性付款，要排在后面了。

王先生上网查询了该楼盘的信息后发现，该楼盘的开发商因欠某公司款项，有23套房产已被法院查封，其中就包括了自己买的那套房。就此，记者询问该楼盘销售人员时，对方含糊其辞表示不清楚此事。如今已经快半年过去了，王先生的房款还是没能交出去。

风险分析：购房者要想拿到自己的房子，得等开发商将欠款还清后，法院解除查封。不过买这种房子风险极大，建议购房者三思而行。

风险规避：买房时尽量选择大品牌、知名开发商开发的楼盘。在购买一些不知名的或经济实力较弱的开发商的楼盘时，要事先确认房源的合法性，并确认其是否被抵押或查封。